När ska en BRF sätta av pengar till nästa investering?

BRF: avgifter, avskrivningar och underhållsplan, del 3: avsättning till investering. Läs också  samt .

Hissen är alldeles ny. Monterad och klar blänker den som ny den är. Nästa gång den ska bytas ligger många år framåt i tiden. Föreningens kassör njuter av den första turen upp till sin lägenhet på åttonde våningen. Men när han kliver ur kommer tankarna tillbaka. Hur ska vi göra med återinvesteringen? Hur tidigt ska vi börja sätta av pengar till nästa byte?

Lennart Weiss, tidigare direktör vid Veidekke och nu chefredaktör för nättidningen bostadspolitik.se, anser inte att föreningar behöver ta in ökade avgifter från dag ett under en nyttjandeperiod.

Lennart Weiss, Bostadspolitik.se.

– Jag förordar inte ett mekaniskt upptag av avgifter för kostnader som ligger långt i fjärran. Utifrån underhållsplanen bedömer du fastighetens skick och vilka investeringar du har i ett nära tidsperspektiv, det vill säga fem till sju, max tio år. Därifrån bestämmer du hur du vill balansera mellan lån och direktfinansiering.

Varje generation betalar sitt slitage

En annan flitig debattör, Arturo Arques, privatekonom på Swedbank och Sparbankerna, anser att varje generation boende ska bära sin del av avskrivningar och avsättningar till framtida underhåll. Avsättningar startar år ett efter en investering, menar han.

Arturo Arques, Swedbank/Sparbankerna.

– Grunden är att föreningen når ett bokföringsmässigt nollresultat. Då täcker föreningen sina kostnader och därigenom avskrivningarna på komponenternas anskaffningsvärde. Men det räcker inte.

Avskrivningarna täcker inte hela kostnaden för det aktuella slitaget.

– De baseras på gamla anskaffningsvärden. Eftersom priserna stiger behövs ytterligare avsättningar till framtida underhållsåtgärder och återinvesteringar, säger Arturo Arques.

För tidig finansiering skapar onödigt sparande

I Lennart Weiss förening byttes hissen nyligen.

– Ska min 87-åriga granne vara med och betala på ett hissbyte som ska ske om 30 år? Hos oss gör hon inte det.

Men bidrar inte detta till att olika generationer betalar olika mycket och att det blir svårt att hålla jämna avgiftshöjningar över tid?

– Jag är öppen för den diskussionen, vad som är rättvist och inte. Visst kan du ha en linjär koppling på avskrivningarna. Men då kommer du att bygga upp en överlikviditet, säger Lennart Weiss.

Han menar att det viktiga är att skuldsättningen inte blir för hög.

– Du behöver kunna låna för att jämna ut kostnaderna för en investering över längre tid. Men det är helt fel att man måste ta ut avgifter i nivå med avskrivningar.

Nödvändigt att återskapa nyttor över tid

Bo Nordlund, fastighetsexpert och rapportförfattare till Bokföringsnämnden om informationsinnehåll i BRF:s årsredovisningar, anser det obestridligt att föreningar behöver ett sparande som räcker till det periodiska underhållet.

Bo Nordlund, fastighetsexpert.

– Det är nödvändigt att återskapa ekonomiska nyttor över tid eftersom varje generation behöver bära sina kostnader för slitaget. Det är rimligt att årsavgifterna åtminstone täcker avskrivningarna för föreningens delar av fastigheten (Det inre underhållet i lägenheterna betalas av medlemmarna, reds anm).

Ur ett längre perspektiv anser även han att det behövs större avsättningar än de som görs via avskrivningarna. Byggpriserna går upp och indexering behöver räknas in i avgiften.

– Jag har mötts av åsikten att det är för mycket begärt att även räkna in en indexering i avgiften. Men om det inte görs kommer pengarna inte att räcka vid återinvesteringen i framtiden, säger Bo Nordlund.

Indirekta progressiva avskrivningar

Avgifterna kan behöva justeras om en förening genererar ett för lågt överskott i förhållande till kostnader för framtida investeringar och underhåll. Men en förening kan fortsätta och överleva trots en stor negativ differens, menar Magnus Emilsson revisor och partner vid Borevision.

Magnus Emilsson, Borevision AB.

– Men nuvarande generation lever på att framtida generationerna kommer att betala mer. Effekten kan i det långa loppet bli ett eftersatt underhåll och uppbyggnad av en dold underhållsskuld.

Att vänta med att sätta av pengar till kommande investeringar kan skapa en progressivitet i sparandetalet, vilket kan ge samma effekt som om föreningen använt sig av progressiva avskrivningar, vilket Bokföringsnämnden sedan 2014 avråder ifrån.

– Effekten kan i praktiken bli densamma, säger Magnus Emilsson.

 

Läs också:

• 
•