Ska avskrivningar räknas med i BRF:s avgifter?

Köpare av BRF-lägenheter har fortfarande svårt att jämföra en förenings ekonomi och medlemmar i föreningarna har svårt att läsa av den egna ekonomin. Detta trots ett drygt decennium av statliga utredningar, nya lagar och råd från Bokföringsnämnden är utformningen av redovisningen ännu inte i mål.

I branschen går meningar isär om vilka kostnader som ska räknas med när den heliga graalen i BRF-världen – avgiften – ska sättas. Är det en myt eller sanning att de nya avskrivningarna i K3 driver upp avgifterna? Ska kommande investeringar finansieras jämnt över tid? hur stora underskott kan en förening göra? och hur stora medel för framtida kostnader behöver genereras?

Innan branschen närmar sig en gemensam syn, och ett tydligt krav på en fackmannamässigt utförd underhållsplan är på plats, står konsumenterna där, inte ont anande om vad som kan gömma sig bakom siffrorna i årsredovisningen.

Så hur ser läget ut? Följ med i en artikelserie bland debatter, kalkyler, brister och tankar om lösningar.

Del 1: Ska avskrivningar räknas med i BRF:s avgifter?

Avgiften har spelat och spelar en mycket stor roll vid prissättningen på bostadsrätter, medan fastigheters skick och kostnader för framtida underhåll inte ges samma betydelse i köparnas bedömningar.

En debatt om avskrivningarnas påverkan på avgiften blossade upp för tolv år sedan när Bokföringsnämnden förbjöd progressiva avskrivningar. Med K3 som obligatorisk bokföringsmetod har debatterna tagit fart igen, där striden står om avskrivningarna driver upp föreningarnas årsavgifter. Detta då avskrivningarna ökar när de i K3 ger en mer realistisk bild av slitagekostnaderna.

Avskrivningar som grund för avgiften?

Två aktörer i debatten är Arturo Arques, privatekonom vid Swedbank och Sparbankerna och Lennart Weiss, tidigare kommersiell direktör på fastighetsbolaget Veidekke och numera chefredaktör för nättidningen bostadspolitik.se. De debatterar om bokföringsmässiga avskrivningar ska räknas med i avgiften eller om den ska beräknas på kassaflödet.

Arturo Arques menar att samtliga kostnader, även avskrivningar, ska ligga till grund för avgifterna eftersom bostadsrättsföreningar ska drivas enligt självkostnadsprincipen.

Arturo Arques, Swedbank/Sparbankerna.

– Kostnader för avskrivningar ska täckas precis som kostnaderna för drift och kapital. Om någon av dessa kostnadskategorier ökar måste årsavgiften anpassas. Skälet till att gå över från K2 till K3 är att avskrivningarna bättre ska överensstämma med verkligheten.

Han menar att i K2 underskattades hos många föreningar de verkliga kostnaderna för slitaget.

– Om K3 innebär högre slitagekostnader är det en logisk följd att årsavgifterna anpassas uppåt, säger Arturo Arques.

Lennart Weiss anser att resultaträkningen och komponentberäkningarna i K3 är bra informationsunderlag för styrelsen, men att avskrivningarna är en bokföringsmässig kostnad som inte ska ligga till grund för avgiften.

Lennart Weiss, Bostadspolitik.se.

– Avgiften ska baseras på kassaflödesanalysen. Det skapas en överlikviditet om avskrivningarna ska ligga till grund för avgiften. Detta är förenat med risker av olika slag och är principiellt tvivelaktigt. Bostadsrättsföreningar bör inte bedriva bankverksamhet, säger Lennart Weiss.

Bo Nordlund, fastighetsexpert och författare till en rapport till Bokföringsnämnden om informationsinnehåll i BRF:s årsredovisningar, säger att avskrivningarna i K3 gör att avgifterna borde gå upp för många föreningar. Men betonar att avskrivningar i bostadsrättsföreningar är en ganska komplicerad fråga.

Bo Nordlund, fastighetsexpert.

– I K3 är avskrivningen, om den är rätt gjord och bygger på en gedigen underhållsplan, mer informationsgivande om fastighetens status. Detta jämfört med schablonmässiga avskrivningar på exempelvis en procent av byggnadsvärdet. Om föreningen vill behålla ett nollresultat så driver avskrivningarna avgiftshöjningarna, säger Bo Nordlund.

Ökade avskrivningar utan höjda avgifter

Men höjda avskrivningar behöver inte betyda höjda avgifter. Detta enligt Gunilla Litzull, ekonomisk rådgivare till styrelser hos branschorganisationen Bostadsrätterna med drygt 10 000 medlemsföreningar.

Gunilla Litzull, Bostadsrätterna.

– Effekten med höjda avgifter uppstår inte för de föreningar som i K2 gjort tillräckliga avsättningar till underhållet. Det finns absolut mindre föreningar som har gjort det. De har sett till att de har pengarna, samma belopp som de har i fonden har de sparat eller amorterat.

Magnus Emilsson, revisor och partner vid Borevision, menar att avskrivningarna inte behöver påverka avgifterna särskilt mycket.

Magnus Emilsson, Borevision AB.

– Med en korrekt nivå på nyckeltalet för sparande per kvadratmeter och om föreningen sköter underhåll och återinvesteringar kommer inte effekten från avskrivningarna påverka avgiften särskilt mycket.

Däremot kan de föreningar som inte hanterar detta framöver mötas av en besk ekonomisk verklighet, menar han.

– Men det beror främst inte på om föreningar täcker avskrivningarna eller inte utan snarare om sparandekvoten är och har varit för låg. Det har då skapat ett uppdämt behov och en åtgärdsskuld vilket gör att avgifterna måste höjas till en nivå för att på lång sikt klara av framtida åtaganden, säger Magnus Emilsson.

 

Vägledning för övergången från K2 till K3

Så kan komponentindelning av byggnad göras i K3

En modell har tagits fram för att fördela byggnadsvärdet på dess identifierade komponenter vid övergången från K2 till K3. Modellen har tagits fram av FAR tillsammans med ekonomiska förvaltare och revisorer och presenteras i en vägledning. Den bygger på byggnadens totala anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar och bedömningar av varje komponents totala respektive återstående nyttjandetid och andel av det samlade värdet. I vägledningen finns modellen åskådliggjord i tre exempel som även visar hur stora avskrivningarna kan bli första året efter övergången i det aktuella fallet.

Läs mer på FAR:se:

 

Läs också:

• 
•