Hur mycket bör en BRF generera till framtida kostnader?

Detta är den sista och avslutande delen i vår artikelserie om BRF: avgifter, avskrivningar och underhållsplan. Länkar till de tidigare delarna hittar du i slutet av artikeln.

Hur stora medel bör en BRF generera till framtida kostnader? Budgeten för löpande driftskostnader brukar sällan vålla några större problem. Men hur mycket bör genereras för att hålla fastigheten i gott skick framöver?

Arturo Arques, privatekonom på Swedbank är en ofta hörd debattör. I hans förening är inskrivet i stadgarna att det ska finnas ett sparande som följer prisbasbeloppet.

Arturo Arques, Swedbank/Sparbankerna.

– Vi stämmer av om det bokföringsmässiga överskottet är tillräckligt genom att jämföra nyckeltalet för sparande med underhållsplanen. När likvida medel saknas lånar föreningen. Det är viktigt att hålla koll på att skuldsättningen över tid ligger på en acceptabel nivå.

Höjer avgiften i närtid före en investering

Lennart Weiss, tidigare direktör hos Veidekke och numera chefredaktör för nättidningen Bostadspoilitik.se, luftar också gärna sina åsikter. Han säger att underhållsplanen och K3-redovisningen ger hans förening bra information på fem till 15 års sikt.

Lennart Weiss, Bostadspolitik.se.

– Vi tar höjd för investeringar i nära framtid, säg inom fem till sju år. Då börjar vi höja avgifterna så att vi inte behöver lånefinansiera allt.

Sparar ni på banken då?

– Ja, det gör vi men inte hur mycket som helst. Men vi bygger upp till en buffert på 30 – 50 procent. Sedan lånar vi upp resten. Vi vill inte bygga upp ett stort sparande som vi sitter på. Det ska vara i nära framtid.

Lennart Weiss menar att behovet av buffert styrs av byggnadens ålder, tekniska skick och underhållsplanen.

– Varje styrelse måste göra en individuell bedömning för sin förening, och ska inte styras av en schablon eller avskrivningar som är en ren bokföringsmässig post, säger Lennart Weiss.

Nyckeltalet för sparande centralt

Ett viktigt mått på genererade medel till framtida åtaganden är nyckeltalet sparande per kvadratmeter. Nyckeltalet blev för ett par år sedan obligatorisk information i bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Talets värde visar hur mycket föreningen under året har genererat till det framtida periodiska underhållet.

Magnus Emilsson vid Borevision säger att övergången till K3 har lett till att det inom nyckeltalet har skett en förskjutning av en del av värdet för underhåll till avskrivningarna.

Magnus Emilsson, Borevision AB.

– Men det totala värdet för nyckeltalet blir detsamma. Sparkvoten som beskrivs i nyckeltalet för sparande per kvadratmeter gäller på samma sätt nu som då.

Överskottet placeras på olika sätt

Han påpekar att värdet för nyckeltalet inte berättar om likviditet eller pengar som sitter på ett konto.

– Det är underordnat om ett överskott som skapats placeras på ett konto i väntan på återinvesteringar, investeras i något annat, eller används för att amortera på skulderna, säger Magnus Emilsson.

Han kan från föreningar få kommentarer att likviditeten inte spelar någon roll, eftersom man löser det genom att låna.

– Lån är bara en brygga mellan en period och en annan. Det finns fortfarande bara en intäktskälla i en BRF och det är medlemmarnas årsavgifter med tillägg för eventuella lokalhyror för de föreningar som har de möjligheterna.

Nyckeltalet ska alltså numera finnas uträknat och presenterat i årsredovisningarna. Men hur veta att värdet är tillräckligt? En del menar att det går bra att jämföra mot schablonvärden av kommande underhållskostnader, som exempelvis 250 – 350 kronor per kvadratmeter. Andra hävdar att det bästa är att varje förening jämför sin sparandekvot mot behovet i den egna underhållsplanen. Men idag saknas riktlinjer eller rekommendationer för jämförelsen och hur den ska göras i årsredovisningen.

Vad jämföra sparandet med?

Så hur är då läget för den andra delen av jämförelsen, underhållsplanen? Den är central för skötseln av fastigheten, för komponentindelningen i K3 och som vi ser här för att jämföra sparkvoten med det kommande underhållsbehovet. Problemet är att det idag inte finns något krav på att alla bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan. I dag räcker det med att i årsredovisningen ange om man har eller inte har en aktuell plan. Någon definition vad som menas med en aktuell plan finns heller inte.

Arturo Arques menar att det behövs ett krav på en underhållsplan på 50 år.

– I min värld är det självklart att alla bostadsrättsföreningar ska omfattas av kravet på en 50-årig teknisk underhållsplan. Och inte bara det. Den ska vara utförd av någon yrkesmässig person. Det finns föreningar idag som har en plan som man har gjort själva i ett litet Excel-ark.

Sätt ned foten!

Även fastighetsexpert Bo Nordlund tycker att det hade varit bra att sätta ned foten.

Bo Nordlund, fastighetsexpert.

– Risken är annars att man kallar något för en underhållsplan som kanske är på fem eller tio år eller på andra sätt inte håller måttet. Det bör gälla för alla föreningar. Annars riskerar nyproducerade fastigheter att missgynnas eftersom kraven är mycket högre ställda på dem.

Han menar att årsredovisningar på ett enkelt sätt ska upplysa lekmän.

– Vad ska ett nyckeltal annars säga. Hur ska man kunna upplysa om en förlust det saknas en underhållsplan, så att man kan jämföra sparandet med det framtida behovet? säger Bo Nordlund.

 

Fakta Nyckeltalet Sparande per kvadratmeter

Nyckeltalet sparande per kvadratmeter, enligt 6 kap. 3 a § första stycket 3 årsredovisningslagen (1995:1554), ska beräknas genom att justerat resultat divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt.

Med justerat resultat avses årets resultat ökat med årets avskrivningar, årets kostnad för utrangeringar och årets kostnad för planerat underhåll. Intäkter eller kostnader som är väsentliga och som inte är en del av den normala verksamheten ska dras av respektive läggas till.

Källa: Bokföringsnämndens allmänna råd. BFNAR 2023:1

 

Läs också:

• 
• 
•