Underskott i BRF – en styggelse eller enligt plan?

BRF: avgifter, avskrivningar och underhållsplan. Del 2: Om underskott i BRF. Läs också .

Avgifter som inte höjs i takt med stigande kostnader kan leda till bokföringsmässigt underskott. Enligt ett expertutlåtande från 2014 är detta tillåtet. Men det får inte ske på bekostnad av att generera tillräckliga medel till det framtida periodiska underhållet.

För Lennart Weiss, chefredaktör för nättidningen Bostadspolitik.se har bokföringsmässigt underskott ingen betydelse.

Lennart Weiss, Bostadspolitik.se.

– Det viktiga är att kassaflödet är i balans. I ett kassaflöde på noll räknar jag in amorteringar och räntor. Styrelsen ska givetvis säkerställa att ekonomin ger utrymme att finansiera större periodiska underhållsåtgärder, säger Lennart Weiss och påminner om att HSB:s och Riksbyggens ändrade sina normalstadgar efter expertutlåtandet.

Arturo Arques, privatekonom hos Swedbank och Sparbankerna, lutar sig mot självkostnadsprincipen som han menar innebär att bostadsrättsföreningar ska täcka alla kostnader för drift, kapital och slitage.

Arturo Arques, Swedbank/Sparbankerna.

– Det bokföringsmässiga resultatet ska vara minst lika med noll. Sen finns ingenting i lagen som förhindrar att gå med förlust under något år. Det ligger i sakens natur att kostnader kan variera över tid, precis som intäkter.

Men stora systematiska underskott är inte acceptabelt, menar han.

– Föreningar kan inte belåna sig hur mycket som helst. Det leder till väldigt hög skuldsättning och höga räntekostnader, säger Arturo Arques.

Expertutlåtande – en central pusselbit

Så vad säger expertutlåtandet från 2014 som bägge dessa och andra debattörer hänvisar till? Utlåtandet kom efter en debatt i kölvattnet av att Bokföringsnämnden våren 2014 avrådde från progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar. Diskussionen handlade om linjära avskrivningars effekt på avgiften.

FAR, HSB, Riksbyggen, Bostadsrätterna och Sveriges Bostadsrättscentrum vände sig då till professorerna Daniel Stattin och Carl Svernlöv. Uppdraget var att reda ut konsekvenserna av att en bostadsrättsförening redovisar underskott i resultaträkningen enskilda år respektive ansamlad förlust i det egna kapitalet. De skulle också titta på styrelsers ansvar.

Inga förbud mot bokföringsmässigt underskott

Efter en genomgång av lagar och regler kom de fram till att Bostadsrättslagen och Boverkets regler säger att den ekonomiska planen ska upprättas enligt självkostnadsprincipen. De landade också i ett det saknas stöd för ett förbud mot redovisat bokföringsmässigt underskott. Varken under ett år eller mot redovisad ansamlad förlust i det egna kapitalet. De menade att fokus i stället bör läggas vid föreningens förmåga att möta löpande utgifter samt att fondera medel för framtida underhållskostnader.

Men Stattin och Svernlöv gav ett tydligt villkor för möjligheten till bokföringsmässigt underskott. Den gäller endast under förutsättning att ekonomin är sund, i balans och att likviditeten räcker till fonderingar för framtida underhåll.

Detta ställningstagande förstärktes för ett par år sedan. Då infördes krav på bostadsrättföreningar att i årsredovisningen lämna upplysning om hur föreningen framöver ska hantera ett bokföringsmässigt underskott.

Underskott får inte äventyra en förenings existens

Experterna lyfte fram att en styrelse är skyldig att vidta åtgärder, som att höja avgiften, om ett enskilt års underskott äventyrar föreningens existens. Revisorn kan, enligt Stattin och Svernlöv, behöva neka ansvarsfrihet om förutsättningarna inte uppfylls.

Hur förhöll sig då de stora förvaltarna HSB och Riksbyggen till expertutlåtandet?

Det stämmer att bägge ändrade sina normalstadgar. HSB från att årsavgiften skulle täcka avskrivningar och övriga kostnader till att den skulle täcka löpande verksamhet. Riksbyggens tidigare skrivning gjorde gällande att årsavgifter och övriga intäkter ska täcka kostnader och avsättning till fonder. Enligt den nya ska årsavgiften fastställas så att föreningens ekonomi är långsiktigt hållbar. För Riksbyggen gällde den nya skrivningen även för framtida underhåll och återinvesteringar, medan HSB behöll sin skrivning att årsavgiften skall medge reservering för underhåll enligt upprättad underhållsplan.

Gunilla Litzull är ekonomisk rådgivare till styrelser i Bostadsrätternas drygt 10 000 medlemsföreningar.

Gunilla Litzull, Bostadsrätterna.

– Det behöver inte vara någon fara att visa ett bokföringsmässigt underskott. Inte så länge föreningen har koll på kassaflödet och har ett tillräckligt sparande.

I Arturo Arques förening ser man till att inte gå med underskott.

– Vi har snarare överskott i vår förening, som redovisas varje år. Vi har ingen avsättning till yttre underhållsfond. Det har vi tagit bort, eftersom vi tycker att det bara är krångligt.

Pengar till läckande VA-system

Arturo Arques är bekymrad över den utveckling han sett efter expertutlåtandet. Han ser att många fler föreningar väljer att gå med underskott.

– Men hur ska det finansieras? Tror man att det går att gå till banken och låna?

En förening kan en dag stå inför att det börjar läcka för ofta i VA–systemet. Utan tillräcklig bra balans i ekonomin kan banken sätta sig på tvären.

– Det förekommer. Det är ingen mänsklig rättighet att låna pengar. Vi behöver förse hushållen med rätt och relevant information så att de kan fatta medvetna och välgrundade beslut, säger Arturo Arques.

Enligt Magnus Emilsson, revisor och partner vid Borevision, borde det vara okej att under något eller några år redovisa underskott. Han säger att självkostnadsprincipen i BRF förenklat betyder att föreningarna saknar vinstsyfte och att avgifter och eventuella extra inkomster ska täcka löpande kostnader plus underhållet av fastigheten på lång sikt.

Magnus Emilsson, Borevision AB.

– Därigenom kan en förening gå med underskott orsakat av avskrivningar och ändå sägas uppfylla principen. Ett stort redovisningsmässigt underskott ena året kan bytas mot ett överskott över kommande år, säger Magnus Emilsson.

Han poängterar att en bostadsrättsförening inte är samma sak som ett bolag med syfte att generera vinst.

– Redovisningsmässiga resultat borde vara underordnat att en förening är kassagenerande, det vill säga redovisar en tillräckligt hög sparkvot, säger Magnus Emilsson.

 

Läs också:

• 
• 
•