BRF-special del 5: Vad ska BRF-nyckeltal jämföras med?

Hur ska bostadsrättsinnehavare, presumtiva köpare och långivare veta vilka nivåer på nyckeltalen som är bra eller dåliga? Som bekant ska bostadsrättsföreningar sedan något år tillbaka redovisa olika nyckeltal i sin årsredovisning. Detta är tänkt att ge förbättrad insyn i, och jämförelser mellan, föreningarnas ekonomi. 

Men vilka värden är bra eller dåliga? Viss vägledning ges av olika branschaktörer, främst ekonomiska förvaltare och banker, som presenterar egna rekommenderade nivåer. Men vem ska man lita på? Skulle det vara på sin plats med en gemensam standard för nyckeltalens nivåer?
– Det hade underlättat med rekommenderade gemensamma värden som relaterar till de obligatoriska nyckeltalen. Någon form av standardvärden eller praxis skulle göra dialogen med våra kunder tydligare. Vi hade då på ett bättre sätt kunnat förklara nyckeltalens värde, säger Magnus Emilsson, partner hos Borevision AB. 

Magnus Emilsson, revisor och partner på Borevision AB.

Ingen samlad vägledning för nyckeltalens värde

De olika aktörernas bedömningar av nyckeltalens nivåer presenteras på hemsidor hos bland andra SEB, SBAB, HSB och Fastighetsbyrån. Värdena presenteras inom intervaller och beskrivs med skilda värdeord som exempelvis bra, normal, se upp eller högt.
– Det är en svaghet att det är lite nyckfullt varifrån varje intressent utgår i sina beräkningar – att man inte kan föra dialogen utifrån samma utgångspunkt. Standardnivåer skulle bidra till en konsensus i branschen, vara positivt för debatten kring behovet av starka nyckeltal i BRF och även minska möjligheten att använda värden på nyckeltal som ett konkurrensmedel, säger Magnus Emilsson.  

Standardvärden skulle för revisorer, menar han, ge en ökad möjlighet för bättre rapportering till bostadsrättsföreningarna och en ökad förståelse för nyckeltalens funktion.
– Rekommenderade nivåer skulle underlätta för ledamöter i styrelser, medlemmar och köpare – vilka alla väldigt ofta är lekmän inom området – att värdera föreningens ekonomi. 

Revisorer granskar inte nyckeltalens nivå

Det revisorerna reviderar är om nyckeltalen är korrekt framräknade. Detta kan, enligt Magnus Emilsson, ge en missvisande bild av att nyckeltalens värden är godkända.
– Att vi har granskat nyckeltalen kan ge en lekman intrycket av att nivåerna på nyckeltalen är okej. Men det har vi ju inte givit något uttalande om. Standardvärden eller gemensam praxis skulle ge större möjligheter att lyfta upp avvikelser, framför allt negativa, säger Magnus Emilsson.  

SBAB:s bedömningar av nyckeltalens nivåer görs av handläggare som arbetar med bostadsrättsföreningars analyser och bokslut. SBAB:s försäljningschef för bostadsrättsföreningar, Morgan Björklund, säger att SBAB inte vill sätta någon stämpel på något värde, utan vill ha en mjuk framtoning i budskapen.
– Vi tycker inte att ett enskilt nyckeltal ska vara en anledning till att säga till en konsument att detta är ett dåligt köp, det gäller att göra en helhetsbedömning, säger Morgan Björklund. 

Morgan Björklund, försäljningschef för bostadsrättsföreningar på SBAB.

Hur skulle ni ställa er till rekommenderade standardnivåer för nyckeltalen?

– Det kan hända att vi landar där. Generellt tycker jag att det är bra med någon form av standard, vilket skulle förenkla för den som ska köpa. Å andra sidan ser jag inte behov av att alla aktörer ger samma riktlinjer då det grundar sig i bedömningar. Det är inte så stora skillnader mellan olika aktörers värden, så jag vet inte om det skulle innebära så stora skillnader för konsumenten, säger Morgan Björklund.  

Svårt att hitta rätt nivåer för rekommenderade nyckeltal

Han anser att det kan vara svårt att hitta rätt nivåer om det ska bli någon form av regel som styr.
– Jag hoppas och tror att alla (aktörer i branschen, reds anm.) har så pass mycket bransch– och yrkesstolthet att man inte låter individuella intressen styra, utan att alla har konsumenthatten på sig, säger Morgan Björklund. 

Nyckeltalens plats i årsredovisningarna kom efter en statlig utredning från 2017 som resulterade i ändring i årsredovisningslagen och kompletterande vägledning för nyckeltal från Bokföringsnämnden, BFN.
– Det är tyvärr för många föreningar som går med systematiska underskott för att hålla nere avgiften, säger Stefan Pärlhem, som fram till alldeles nyligen var kanslichef på BFN. Han fortsätter:
– Historiskt, när relevanta nyckeltal saknades, tycks detta inte fått så stort genomslag på marknadsvärdet på bostadsrätter. Men det bedömer jag att det kommer att få med ökad transparens och kunskap.  

Marknaden behöver en bild av nyckeltalens nivåer

Stefan Pärlhem ser positivt på rekommenderade nivåer för nyckeltalen, framtagna av en oberoende part. Men säger att det inte ingår i nämndens uppdrag att vara med och ta fram rekommendationer för rimliga nivåer för nyckeltal.
– BFN kan inte lägga någon värdering i vilka nivåer som är mer korrekta än andra. Det får marknaden lösa. Med det sagt är det bra om marknaden skaffar sig en bild över nyckeltalens nivåer och dess relevans för värdering av bostadsrätter, säger Stefan Pärlhem. 

Stefan Pärlhem, fd kanslichef på BFN. Foto: Saern Norén.

Han tror inte att det skulle fungera med exakta värden, då varje förening lyder under sina egna förutsättningar. Värden inom vissa intervall vore mer gångbart.  

Vem skulle då kunna ta fram rekommenderade nivåer? SBAB:s Morgan Björklund tänker ett samarbete mellan de ekonomiska förvaltarna och Bankföreningen.
– Om det skulle visa sig att det finns ett behov av samstämmighet anser jag i första hand att de ekonomiska förvaltarna och Bankföreningen bör enas kring gemensamma riktlinjer.  Om det på sikt finns behov av att ändra i regelverket tänker jag att det bör drivas av BFN och Boverket. 

Branschsamarbete vägen framåt

Magnus Emilsson anser inte att revisorer på egen hand skulle kunna sätta rekommenderade nivåer på nyckeltalen. Enligt honom vore det inte förenligt med revisorers oberoende.
– Jag tror att ett av de bästa vore ett samarbete mellan de större branschaktörerna och ytterligare någon eller några branschintressenter, som till exempel gjordes nyligen med FAR för att få fram en vägledning för komponentavskrivning vid övergång från K2 till K3, säger Magnus Emilsson.  

Stefan Pärlhem menar att BFN skulle kunna bidra med ett fortsatt arbete med en enhetlig bild för hur nyckeltalen ska räknas fram.
– BFN har givit den vägledningen, men jag ser starka ekonomiska incitament i hur man väljer att tolka den. Det kan därför vara aktuellt att öka tydligheten i vägledningen ytterligare. Det gäller att jämföra äpplen med äpplen, säger Stefan Pärlhem.

 

Fakta

Lag om ändring i årsredovisningslagen (1995:1554)

Utfärdad juni 2022 och trädde i kraft 1 januari 2023.  

6kap, 3a§ 

En bostadsrättsförening ska i förvaltningsberättelsen även lämna upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta förståelsen av föreningens verksamhet, ställning och resultat, däribland  

• årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, 

• skuldsättning per kvadratmeter, 

• sparande per kvadratmeter,  

• räntekänslighet och  

• energikostnad per kvadratmeter. 

 

BFNAR 2023:1

I december 2023 kom Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2023:1, med kompletterande upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisning. Råden är kompletterande regler till BFNAR 2012:1 och BFNAR 216:10. 

Här beslutades att bostadsrättsföreningar utöver de nyckeltal som anges i årsredovisningslagen även ska rapportera nyckeltal för 

• skuldsättning per kvadratmeter upplåtna endast med bostadsrätt. (Enligt årsredovisningslagen ska detta nyckeltal beräknas för såväl kvadratmeter upplåten för bostadsrätt och hyresrätt) 

• årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter.  

Bokföringsnämnden beskriver i BFNAR 2023:1 hur nyckeltalen ska räknas fram.  

 

BFNAR 2025:3

I juni i år beslutade Bokföringsnämnden att komplettera BFNAR 2012:1 ett kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Där återfinns hur nyckeltal i bostadsrättsföreningar ska räknas fram. 

 

Läs också:

• 
• 
• 
• 
•