BRF-special del 2: För lågt sparande i bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsföreningars överskott från den årliga verksamheten räcker inte för att finansiera det långsiktiga underhållet. Under de senaste åren har överskottet sjunkit ytterligare, trots att föreningarna har höjt sina årsavgifter. Detta enligt bostadsrättsförvaltaren NABO.

Jonas Gustavsson.

– Vi hade ett extremt lågt sparande 2023 bland våra föreningar. Snittet var 126 kronor per kvadratmeter, säger NABO:s ekonomichef Jonas Gustavsson.

Det kan jämföras med att NABO:s 170 underhållsplaner visade på ett sparbehov på i genomsnitt 329 kronor per kvadratmeter. Sparandet uppgick alltså till omkring en tredjedel av behovet.

– Jag upplever att det sällan kommer något om detta i revisionsrapporterna. Jag har pratat med revisorer och upplever att det är svårt då det inte finns något tydligt att fälla på, och att de kanske inte heller vill. Jag tror att revisorerna skulle vara hjälpta av ett tydligare krav på sparande som är enklare att revidera mot, säger Jonas Gustavsson.

Välkomnar krav på nyckeltal

Revisorer och ekonomiska förvaltare välkomnar kraven på att redovisa nyckeltal, ange om föreningen har en aktuell underhållsplan och hur föreningen ska hantera en eventuell förlust. Ett av de nya nyckeltalen är sparande per kvadratmeter. Där jämförs överskottet från den årliga verksamheten med fastighetens kvadratmeteryta som föreningen tar ut årsavgifter eller hyror för.

Magnus Emilsson, revisor och partner vid Borevision, anser att det är viktigt för styrelser att hålla koll på sparandet, men säger att vissa styrelser inte kommit riktigt så långt. Därför ser han positivt på kravet på upplysningen i årsredovisningen.

Magnus Emilsson.

– Det underlättar analyser för flera parter som normalt inte har så stor erfarenhet av att tolka ekonomisk information.

Detta kan öppna upp för en ökad diskussion kring sparandet och kopplingen till storleken på årsavgiften. Han säger att Borevision granskar om det finns tillräckliga utrymmen i ekonomin, att avsättningarna till det långsiktiga underhållet följer planen. Om det är uppenbart att det aktuella sparandet är för lågt, så agerar man.

– Då skickar vi en rapport. Det kan också komma in i revisionsberättelsen om sparandet är så akut lågt att det riskerar föreningens fortsatta drift. Då kan det vara så att föreningen inte uppfyller sin vårdplikt, säger Magnus Emilsson.

”Svårt att avgöra vad som är rimligt sparande”

Auktoriserade revisorn Ingela Andersson säger att det som revisor är svårt att avgöra om sparandet till det långsiktiga underhållet är rimligt. Detta eftersom underhållsplanens kvalité varierar stort mellan olika föreningar. Det handlar om när planen tagits fram, vem som besiktigat fastigheten, sammanställt planen och när den senast uppdaterades. Beräkningsgrunderna för behovet av avsättning till underhållet kan även skilja sig åt.

Ingela Andersson.

Med lång erfarenhet som bostadsrättsrevisor arbetar hon sedan ett par år tillbaka inom nätverket LR Revision och Redovisning.

När sparandet är uppenbart för lågt i förhållande till behovet för det framtida underhållet kan hon överväga en anmärkning i revisionsberättelsen. Detta för att styrelsen medvetet har hållit nere årsavgifterna och därmed inte säkerställt det långsiktiga underhållet.

– Beroende på hur mycket sparandet avviker från avsättningsbehovet kan jag göra en anmärkning eller att föra in en övrig upplysning i revisionsberättelsen. Jag kan också välja en upplysning av särskild betydelse för att fästa uppmärksamhet på något som redan står i årsredovisningen, säger Ingela Andersson.

Hon diskuterar också iakttagelser med styrelser utan att skriva något i revisionsberättelsen. Exempelvis om styrelsen skrivit att underhållsplanen är aktuell trots att den inte uppdaterats på några år.

– Det är viktigt att styrelsen förstår sin vårdplikt och säkerställer att underhållsplanen är aktuell, säger Ingela Andersson.

Sparandet sjunker trots höjda avgifter

Enligt Jonas Gustavsson på NABO har föreningarna höjt årsavgifterna mycket de senaste åren. Men sparandet sjunker ändå, då höjda avgifter inte fullt ut kompenserar för höjda räntor och kostnader i den årliga verksamheten. Eller för höjda prisnivåer för det framtida underhållet.

– Det skulle behövas krav på ett riktigt sparande, på amorteringar eller ett sparkonto kopplat till underhållsplanen, säger Jonas Gustavsson.

Han tycker att det är alldeles för svaga krav i lag och i stadgar för att säkerställa det långsiktiga underhållet. Fonden för underhåll ger ingen trygghet, menar han.

– Den sätts ju av till oavsett hur stora förlusterna är. Den har inga riktiga pengar, så den säkerställer ju ingenting.

”Underhållsfonden är en kvarleva från tidigare lagstiftning”

Revisor Joakim Häll ställer sig också tveksam till fondens värde.

Joakim Häll.

– Många kan fås att tro att den motsvarar likvida medel. Så är det ju inte. Underhållsfonden är en kvarleva från tidigare lagstiftning för bostadsrätter. I dag är dess informationsvärde ytterst begränsat.

Frågan är då hur en medlem i en förening, eller en utomstående intressent, kan se om en förening sparar tillräckligt. I dag finns inga formella krav på information om detta i årsredovisningen.

NABO lämnar i de årsredovisningar de producerar inte mer information än vad som är lagstadgat eller rekommenderat av Bokföringsnämnden; nyckeltal, upplysning vid förlust och att informera om underhållsplanen är aktuell.

– Utöver det är det ingenting vi gör per automatik. Det är en svår roll som förvaltare. Vi har ju ett uppdrag åt föreningen, säger Jonas Gustavsson.

Föreningarna bestämmer om jämförelse mellan sparande och behov

Elin Rydbäck.

Riksbyggen tar i årsredovisningarna inte heller med någon jämförelse mellan sparandet och behovet i underhållsplanen. Verksamhetsutvecklare Elin Rydbäck säger att det kommer med om styrelsen och deras ekonom väljer det. Om det däremot uppstått en förlust undersöks föreningens sparande i förhållande till det framtida underhållet.

– Att införa jämförelse mellan föreningars sparande och finansieringsbehoven i underhållsplanen är absolut av värde, och något som vi framöver kan införa, säger Elin Rydbäck.

Även förvaltaren SBC låter föreningarna avgöra om de i årsredovisningen för in en jämförelse.

Markus Pålsson.

– Vi uppmanar våra kunder att göra det, men vi för inte in det om de inte ber oss. Egentligen skulle vi kunna ta ett större ansvar och faktiskt lägga in jämförelsen. Men där låter vi styrelsen ta ett ansvar, säger Markus Pålsson.

Finns det något skäl till att ni väljer att göra så?

– Mellan föreningar råder stora skillnader mellan underhållsplanernas kvalité och mellan hur aktivt föreningarna arbetar med dem.

 

Så bör underhållet finansieras

Årsavgifterna i en bostadsrättsförening bör baseras på en självkostnadsprincip så att årsavgifterna tillsammans med eventuella hyresintäkter täcker föreningens löpande verksamhet. Därutöver ska medlemmar och hyresgäster tillsammans också finansiera kostnader för det framtida planerade underhållet av fastigheten som uppstått under den period de varit medlemmar och hyresgäster i föreningen

Källa: Auktoriserad revisor, Ingela Andersson.

 

Nyckeltalet sparande per kvadratmeter

Nyckeltalet sparande per kvadratmeter ska, enligt 6 kap. 3 a § första stycket 3 årsredovisningslagen (1995:1554), beräknas genom att justerat resultat divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och antalet kvadratmeter upplåtna med hyresrätt.

Med justerat resultat menas årets resultat ökat med årets avskrivningar, årets kostnad för utrangeringar och årets kostnad för planerat underhåll. Intäkter eller kostnader som är väsentliga och som inte är en del av den normala verksamheten ska dras av respektive läggas till.

 

Läs också: 

• 
•