BRF-special del 1: ”Underhållsplanen behöver en tydligare definition”

I tre artiklar kommer vi ta upp aktuella företeelser vad gäller revision av bostadsrättsföreningar. Den första artikeln rör den diskussion som har blossat upp om vad som menas med en aktuell underhållsplan.

Diskussionen om underhållsplan kommer av kravet att föreningarna från och med 2024 i årsredovisningen ska uppge om de har en aktuell underhållsplan eller inte.

Revisorer och ekonomiska förvaltare anser att planen är ett centralt verktyg för föreningarnas stabilitet och ekonomiska planering. Men skillnaderna är stora när det kommer till planernas kvalitet och innehåll. Vissa håller god standard medan plan saknas hos andra föreningar. Det råder också stora skillnader mellan hur aktivt styrelser arbetar med planen.

Vad kan räknas som en underhållsplan?

Tre revisorer och tre förvaltare som tidningen Balans har intervjuat är överens om att en tydlig definition behövs av vad som menas med en aktuell underhållsplan.

Joakim Häll.

– Bostadsrätten är en stor del av många människors ekonomi. Finansieringen av framtida planerat underhåll har direkt koppling till avgifterna som föreningar tar ut av medlemmarna, säger Joakim Häll, revisor och partner i Kungsbron Borevision.

Han menar att underhållsplanen är ett centralt verktyg för styrelserna att uppfylla den lagstadgade vårdplikten, vilket innebär att främja medlemmarnas ekonomiska intressen och förvalta föreningens fastighet. Samtidigt höjer han ett varnande finger för hur upplysningskravet i årsredovisningarna har utformats.

– Vad kan räknas som en underhållsplan och vad menas med att den är aktuell? Frågorna har öppnat upp för debatt. Upplysningskravet är ett bra första steg men det skulle vara bra med en tydligare definition, säger Joakim Häll.

Revisorer saknar vägledning

Utöver kravet att ange om föreningen har en aktuell underhållsplan ska föreningarna numera även ange ett antal nyckeltal och förklara hur en eventuell förlust och hur den ska hanteras. Ingela Andersson, auktoriserad revisor specialiserad som bostadsrättsrevisor, välkomnar de nya upplysningskraven. Även hon poängterar underhållsplanens betydelse.  Men hon saknar vägledning.

Ingela Andersson.

– Jag ska i revisionsberättelsen uttala mig om huruvida förvaltningsberättelsen hänger ihop med övriga delar i årsredovisningen. Och det finns ju inget krav på mig som revisor att jag ska granska underhållsplanen, säger Ingela Andersson som föreläser på FAR:s kurser tillsammans med Joakim Häll.

Det leder till att hon utifrån sin erfarenhet får göra en bedömning om underhållsplanen är aktuell eller inte.

– Men vad innehåller den egentligen? Hur kan jag veta att den är att betrakta som aktuell? Jag kan ju inte som revisor, och ska ju inte heller, göra den bedömningen. Det behöver belysas att det finns en problematik kring detta.

Otydligheter hamnar i revisorernas knä

Ingela Andersson säger att det finns en förväntan från föreningars medlemmar och externa intressenter att revisorn har granskat underhållsplanen.

– Det är inte vår uppgift, men otydligheterna hamnar i vårt knä. Vi får som revisorer ingen egentlig vägledning om vad som menas med en aktuell underhållsplan.

Hon berättar att de nya upplysningskraven i fjol ledde till mycket diskussioner och att vägledningen från Bokföringsnämnden kom nästan ett år efter att de nya lagkraven trädde i kraft. Ekonomiska förvaltare hade då satt sina årsredovisningsmallar och rutiner, vilket ledde till många diskussioner med styrelser och ekonomiska förvaltare för att nå målet att göra föreningarnas årsredovisningar mer jämförbara.

– Jag har under min 25 år långa karriär aldrig skrivit så många övriga upplysningar, upplysningar av särskild betydelse och anmärkningar i revisionsberättelser som i våras. Diskussionerna har varit direkt kopplade till underhållsplanen, nyckeltalen och upplysning vid förlust, säger Ingela Andersson.

Svårt att jämföra olika föreningars ekonomi

I dag är det svårt för köpare av en bostadsrätt att jämföra föreningars ekonomi. Avsaknaden av underhållsplaner hos en del föreningar och skillnader hur planer sköts och uppdateras bidrar till detta. NABO:s chefsekonom Jonas Gustavsson säger att de möter alla möjliga sorters planer. I en egen undersökning har de sett att ungefär hälften av deras föreningar har en 50-årig plan eller i alla fall en som sträcker sig över 30 år eller längre. Över hälften av föreningarna uppdaterar planen själva.

Jonas Gustavsson.

– Det behöver inte vara fel men det behövs en tydligare vägledning. Vi ser att professionella utförare gör det på många olika sätt. När lekmän i styrelser uppdaterar planen växer floran ytterligare kring hur det här hanteras, säger Jonas Gustavsson.

Han berättar att det förekommer planer utan moms, de som inte är längre än fem år och där stambyten inte tagits med för att föreningen ser det som ett stämmobeslut.

– Det behöver bli tydligt hur hanteringen av hyresrätter, garage och andra tillhörande byggnader ska ske. Det skulle behövas en tydlig standard, säger Jonas Gustavsson.

”Alla föreningar borde ha en underhållsplan”

Revisor Joakim Häll anser att en definition behöver slå fast antalet år för planen, innehållet, hur ofta den ska uppdateras, vem som har rätt att utfärda den eller riktlinjer för ett fackmannamässigt utförande. Han ser helst ett krav på underhållsplan för alla föreningar, och inte som nu bara för nybildade. Då med en obligatorisk tidsram på 50 år och krav på en lista i förvaltningsberättelsen över de större investeringarna de kommande 10 – 20 åren.

– Det hade varit bra för medlemmar och köpare för att kunna utvärdera föreningarnas ekonomiska ställning, säger Joakim Häll.

Nu finns inga lagkrav eller rekommendationer om att föreningar som bildats före den 1 januari 2024 ska ha en underhållsplan. Stadgarna styr om föreningarna ska ha en plan eller inte.

– Jag har ingen procentsiffra på hur många av föreningarna som har en plan. Men jag stöter absolut på de som inte har det, och de som visas upp kan vara av väldigt skiftande kvalitet, säger Joakim Häll.

Hur påverkar det revisionen?

– Vi påtalar vikten med underhållsplan, lyfter om den behöver uppdateras och att det är ett bra verktyg för budgetarbetet.

”Upplysningskravet ett bra första steg”

Magnus Emilsson, revisor och partner i Borevision, ser positivt på att upplysningskravet om aktuell underhållsplan har införts. Han ser det som ett bra första steg, men efterlyser även han en tydligare definition.

Magnus Emilsson.

– Revisionen skulle bli tydligare och enklare och därigenom enhetligare, vilket hade underlättat att visa för medlemmarna i föreningar att det här kravet finns och att det är viktigt.

Nu hamnar han ofta i diskussion med styrelser om vad som egentligen kan anses vara en underhållsplan och vad som krävs för att den ska anses vara uppdaterad.

Framöver ser han möjligheter med den förväntade övergången från K2 till K3. En möjlighet till det han kallar den ultimata underhållsplanen. Den skulle bestå av tre delar; underhåll, investeringar och en likviditetsprognos. Det skulle visa vad som är rent underhåll, vilka större projekt som aktiveras, vilket tillsammans skulle leda fram till det likviditetsmässiga behovet för varje år framåt.

– Det hade i så fall varit något att ställa i relation till sparandet. Men det är nog en önskedröm i dagsläget, och förutsätter att övergången först blir av och att föreningarna lyckas ta sig över på ett bra sätt. Först behöver vi nå fram till att alla bostadsrättsföreningar har en underhållsplan över huvud taget, säger Magnus Emilsson.

 

Läs också:

• 
•