BRF-special del 3: Nyckeltal kräver rätt ingångsdata

Syftet med kravet på nyckeltal i bostadsrättsföreningars årsredovisningar är att underlätta för medlemmar och presumtiva köpare att bedöma ekonomin. Fem obligatoriska nyckeltal infördes 1 januari 2023, och ytterligare två tillkom i slutet av samma år. Dessa välkomnas av revisorer och förvaltare. Men uppnår de sitt syfte?

Magnus Emilsson, Borevision.

– Jag landar i att man kommit en bra bit på väg. En del av nyckeltalen som har presenterats är ju bra. Sparandet, räntekänslighet, skuldsättningsgrad och annat. Så absolut är jag positiv till detta, säger Magnus Emilsson, revisor och partner hos Borevision.

Vad menar du med att man har kommit en bit på väg?

– Till exempel nyckeltalet årsavgift i förhållande till totala intäkter blir lite märkligt. Det borde vara årsavgifter i förhållande till total omsättning. Vid exempelvis stora engångsintäkter, som påverkar nyckeltalet, försvåras jämförbarheten. Felaktig hantering kring årsavgift för IMD (individuell mätning och debitering av energikostnader, reds anm) kan också inverka. 

Största risken för fel ingångsdata

Rätt ingångsdata krävs för att nyckeltalen ska fylla sin funktion. En fråga här berör nyckeltalet sparande per kvadratmeter, vilket ska ge en indikation på om föreningen har ett tillräckligt överskott från den löpande verksamheten till framtida planerat underhåll. Här kan fel uppstå om kostnader för årliga reparationer respektive framtida planerat underhåll inte bokförts på rätt konto.

– Det är den största risken för fel ingångsdata. Det märks att fler skiljer på detta genom att prata om löpande respektive planerat underhåll. Inför bokslutet behövs en manuell analys av bokföringen för att upptäcka sådana här eventuella fel, säger Magnus Emilsson.

Kvadratmeteryta mindre vanlig felkälla

Måttet på kvadratmeterytan kan också utgöra en felkälla, då ytan ingår i merparten av nyckeltalen. I vissa används den totala ytan, medan andra nyckeltal beräknas utifrån kvadratmeter upplåten med hyres- & bostadsrätt. Uppgifterna om ytan hämtas från fastighetstaxeringen.

– Det finns en risk att det blir fel, men det är ingen större felkälla. I det stora hela har de stora ekonomiska förvaltarna en god kontroll på detta. Risken är större i mindre föreningar som själva sköter mycket av uppgifterna till fastighetstaxeringen, säger Magnus Emilsson.

Han nämner att det förekommit en hel del diskussioner kring bedömningar hur ytor för garage och parkeringar ska beräknas.

– Det handlar ofta om stora ytor, och om de räknas på samma sätt som ytor för lägenheter så vattnas nyckeltalet ur på ett inte önskvärt sätt. Där är schablonvärden ett sätt att komma åt problemet som fler och fler verkar använda.

Hur påverkar kraven på uppgifter om nyckeltalen revisionen?

– Vi har räknat och analyserat flera av nyckeltalen tidigare. Några av de nya som tillkommit har ställt oss inför utmaningar och inneburit merarbete genom utökad granskning för att säkerställa att de i all väsentlighet är korrekta.

Magnus Emilsson säger att man inte noterar småfel. Att det inte är revisorns uppgift. Men man agerar om revisionen, exempelvis, visar att sparandet per kvadratmeter är avsevärt lägre än vad som uppges i årsredovisningen. Då vänder de sig i första hand till den ekonomiske förvaltaren.

– Det är oftast inte styrelsens fel utan troligen förvaltaren som missat något i beräkningen. Vi välkomnar en högre grad av automatiserade system, men inför bokslutet behövs alltid en manuell analys av kontona i bokföringen.

 

Läs också:

• BRF-special del 1: ”Underhållsplanen behöver en tydligare definition”
• BRF-special del 2: För lågt sparande i bostadsrättsföreningar