Upplysning och underhållsplan för BRF som går med förlust

Frågan om stärkt konsumentskydd för den som köper eller äger en bostadsrätt har diskuterats under lång tid. År 2022 beslutades propositionen Tryggare bostadsrätt, där lagändringarna är avsedda att stärka tryggheten för den som vill köpa en bostadsrätt och för de som är medlemmar i en bostadsrättsförening (se ). 

En av ändringarna gäller att en bostadsrättsförenings årsredovisning ska innehålla särskild information som är till nytta för föreningens intressenter. De nya upplysningskraven togs in i årsredovisningslagen (). Reglerna har kompletterats genom normgivning från Bokföringsnämnden.

Lagändringen medför utökade krav på information i årsredovisningar för bostadsrättsföreningar (Brf) i olika avseenden. Främst handlar det om olika nyckeltal men ÅRL har även kompletterats med ett krav på upplysning om innebörden av ett negativt resultat, om föreningen redovisar ett sådant i årsredovisningen. Denna artikel kommer att handla om detta upplysningskrav. Det nya kravet finns i .

En Brf behöver fungera enligt självkostnadsprincipen. Det innebär att det normalt endast är avgifter och eventuella hyror som kan täcka föreningens kostnader (jfr ). För den som ska köpa en bostadsrätt och för den som är medlem i en bostadsrättsförening är ofta nivån på och utvecklingen av årsavgiften för bostadsrätten en av de viktigaste frågorna att få relevant information om. Det behöver bland annat finnas information om huruvida årsavgiften täcker kostnader för förslitning av föreningens byggnad eller om avgiftsnivån behöver beaktas när man bildar sig en uppfattning om bostadsrättens aktuella värde och värdeutveckling med mera.

För att skapa en förutsägbarhet när det gäller avgiftsnivå och värdeutveckling är det närmast självklart att de avgifter som tas ut behöver samordnas med och stå i proportion till de kostnader som föreningen har. Upprätthålls inte det sambandet så kommer normalt avgiften att behöva justeras eller så borde det leda till en förändring av bostadsrättens marknadsvärde. För den som äger eller har för avsikt att köpa en bostadsrätt är det därför centralt att kunna skapa sig en bild av hur avgiften kommer att utvecklas i framtiden. 

Syftet med det nya upplysningskravet är således att informera om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Upplysningskravet är avsett att tillgodose informationsbehov både för de boende och de som överväger att köpa en bostadsrätt i en specifik förening, samt för kreditgivare. Uppgifterna är nödvändiga för att kunna bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och framtida nivå på årsavgifter, och därmed värdet på såväl föreningens hus och andra tillgångar som på enskilda bostadsrätter. Av mycket väsentlig betydelse här är att det är fråga om framtida ekonomiska åtaganden. Mycket kan hända i framtiden, exempelvis kan räntor stiga eller sjunka, men en av de frågor som det skrivits mycket om på senare år är behovet av sparande för framtida underhåll. 

I den nyss nämnda propositionen lämnades även förslag på ändringar i bl. a. . Den ändringen innebär att nybildade Brf behöver ha en teknisk underhållsplan som omfattar underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Lagändringen finns i . Att den tekniska underhållsplanen ska sträcka sig över 50 år har motiverats av att en fastighets livslängd är lång och att större underhållsbehov kan förväntas uppstå först efter omkring 30 år. 

Det är givet att det behöver finnas en koppling mellan nivån på sparande och vad en Brf ska spara till, dvs. behovet av ersättningsinvesteringar enligt en adekvat underhållsplan. Det förekommer olika uppgifter och bedömningar om vad som generellt sett är en avvägd nivå. Vårt intryck är att sparandet ofta sätts för lågt och att det finns stöd för ett schablonmässigt sparbehov på uppemot 300-350 kr/kvm, givet att underhållsplanerna har en 50-årig horisont alternativt innefattar samtliga väsentliga behov av ersättningsinvesteringar som rimligen kan förutses. 

Vi välkomnar insikter och debatt från aktörer som arbetar med att ta fram 50-åriga underhållsplaner och som kan bidra till kunskapsutveckling när det gäller relevanta sparbehov för olika typer av byggnader/fastigheter.

För bostadskonsumenter, oavsett om de redan äger en lägenhet i en Brf eller om de överväger att förvärva en, så är sparbehovet och därmed utvecklingen av framtida årsavgifter av väsentlig betydelse. Ett exempel på detta är när en potentiell köpare av en lägenhet i en Brf ska bedöma vilket pris som kan vara ekonomiskt rationellt att betala för bostadsrätten i fråga. 

Ur ett mera övergripande perspektiv, exempelvis landets finansiella stabilitet är det viktigt att prisbildningen på bostadsrättsmarknaden sker på rationella grunder, så att det inte uppstår problem med överskuldsättning hos bl.a. hushållen som i förlängningen skulle kunna slå mot banksystemet.

Det är, enligt vår uppfattning, mot denna bakgrund som betydelsen av det nya upplysningskravet ska ses och – i ljuset av det – vad upplysningen vid negativt resultat i en Brf bör innehålla. 

Med ekonomiska åtaganden avses i förarbetena till lagen t. ex. räntor på föreningens lån, tomträttsavgälder och underhåll av föreningens byggnader (se ). Vidare framgår att ”Vilket underhåll som är aktuellt i en förening kan t. ex. framgå av den tekniska underhållsplanen (jfr den föreslagna 3 kap 1 a § bostadsrättslagen []).”.

 Att upplysningskravet i årsredovisningen på detta sätt kopplar till det i BRL införda kravet på 50-årig teknisk underhållsplan avseende underhålls- och återinvesteringsbehov är knappast förvånande. Aktörer som är insatta i hur en teknisk underhållsplan behöver utformas, och med vilket tidsperspektiv, vet att det i normalfallet behövs långa tidsperspektiv för att fånga de mest väsentliga underhållsåtgärderna, exempelvis takomläggningar, fasad- och fönsterbyten, hissar, vatten- och avloppsstammar.

När den fråga som tas upp i denna artikel om upplysningar i samband med negativt resultat diskuteras, är det viktigt att precisera tidsperspektiv och vad en underhållsplan ska innehålla för att vara relevant. I artiklar i exempelvis Balans och i andra sammanhang har anförts att det är oklart vad som avses med begreppet underhållsplan. Det finns behov av att   begreppet preciseras. I det sammanhanget uppkommer frågor såsom:

• Är det tillräckligt med en 10-årig eller 20-årig underhållsplan? 
• Är det tillräckligt med en underhållsplan som förvisso sträcker dig över 50 år men inte innehåller alla de åtgärder som normalt tas upp i en fullständig underhållsplan, exempelvis utbyte av vatten- och avloppsstammar m.m.? 

Vår uppfattning är att det som benämns som underhållsplan behöver omfatta både det tidsperspektiv och de åtgärder som är relevanta för att hålla huset i gott skick på lång sikt. Det innebär ett tidsperspektiv om (cirka) 50 år och att planen omfattar större åtgärder såsom tak, fasader, fönster, vatten- och avloppsstammar. Om någon eller några väsentliga åtgärder av nyss nämnda slag av någon anledning skulle ligga strax bortom en 50-årsperiod i en sådan plan, behöver den ändå behandlas på adekvat sätt i planen. Att använda begreppet underhållsplan på ett annat sätt riskerar vara missvisande och leda till en dålig förutsägbarhet när det gäller föreningens framtida ekonomiska åtaganden. Detta riskerar i sin tur leda till svårigheter att bedöma nivån på framtida årsavgifter respektive vad som är ett ekonomiskt rationellt pris att betala för en viss bostadsrätt. I förlängningen får det en påverkan på långivares möjlighet att bedöma såväl föreningens ekonomi som pantvärdet på enskilda bostadsrätter.

Låt oss ta ett exempel från en existerande Brf för att belysa problemet:

En Brf redovisar resultatmässigt underskott. Med anledning av det ger denna Brf information i årsredovisningen under rubriken ”Upplysning vid förlust”. Av informationen framgår bl. a. att en Brf inte har med syfte att gå med vinst och att det finns en underhållsplan i denna Brf. Vidare framgår att en Brf ska klara av att betala sina driftkostnader, räntor och beslutad amortering samt lägga undan pengar för framtida underhållsbehov enligt en underhållsplan. Dessutom finns en hänvisning till att föreningen har presenterat en kassaflödesanalys i årsredovisningen.

Av nyckeltalen i förvaltningsberättelsen för samma Brf, som följer av nya krav i ÅRL, framgår bland annat att ”sparandet”[1] uppgår till knappt 100 kronor per kvadratmeter det aktuella räkenskapsåret och att sparandet successivt har sjunkit de senaste åren från knappt 300 kronor per kvadratmeter två år innan det aktuella räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen, som hänvisas till i ovan nämnda upplysning i årsredovisning, visar att kassaflödet i princip går ihop (det vill säga att både in- och utbetalningar är lika stora) det aktuella räkenskapsåret.

Av annan information som erhållits av personer med kännedom om förhållandena i denna Brf framgår att behovet av sparande enligt en 50-årig underhållsplan uppgår till ca 300 kronor per kvadratmeter och år. Behovet är följaktligen ca 200 kronor per kvadratmeter högre än sparandet på knappt 100 kronor per kvadratmeter. Att Brf redovisar ett kassaflöde som går ihop det aktuella året i sin kassaflödesanalys är i sammanhanget mindre relevant. Tvärt om framgår av förarbetena till bestämmelsen (se ovan angiven proposition på s. 109) att upplysningskravet tar sikte på framtida ekonomiska åtaganden. Annorlunda uttryckt, denna Brf skulle behöva ha ett positivt kassaflöde det aktuella året för att möta bedömt behov av åtgärder enligt underhållsplanen. Om Brf inte på övertygande sätt kan visa att den skulle kunna finansiera det behov av framtida underhålls- och återinvesteringsbehov som framgår av underhållsplanen på annat sätt, så behöver avgiften höjas i framtiden. Ett annat sätt att se det är att föreningen har byggt upp en underhållsskuld som borde återspeglas i de enskilda bostadsrätternas marknadsvärde.

Med utgångpunkten i de genomsnittliga årsavgifterna i bostadsrätterna som framgår av ovan exemplifierade årsredovisning så skulle det sannolikt innebära avgiftshöjningar på ca 20–25 procent bara för att klara långsiktigt underhållsbehov i denna Brf. En upplysning vid förlust som inte hjälper läsaren av en årsredovisning att förstå detta förhållande är enligt vår uppfattning knappast i linje med syftet med lagändringen i ÅRL som togs upp inledningsvis. 

Styrelser som avger årsredovisningar i Brf samt revisorer som granskar och yttrar sig över dessa behöver vara uppmärksamma på denna problematik. De konsekvenser som kan uppstå som en följd av att vilseledande information lämnas till olika intressenter har vi svårt att tänka oss att varken styrelser i Brf eller revisorer medvetet vill medverka till.

 

[1] Sparandet är något förenklat uttryckt Brf:s kapacitet att generera medel för framtida underhåll utifrån det resultat, bland annat påverkat av nivån på årsavgifter, det aktuella räkenskapsåret.

 

Läs också:

• 
• 
• 
•