BRF-special del 4: Revisorer förordar olika metoder för kassaflödesanalys

I Balans serie om bostadsrättsföreningars ekonomi har turen kommit till kassaflödesanalysen. Bland revisorer råder ingen tvekan om dess betydelse. Däremot går meningarna isär om vilken metod, den direkta eller indirekta, som fungerar bäst. 

Joakim Häll, revisor och partner vid Kungsbron Borevision AB, anser att den direkta metoden är lättare att förstå för gemene man.

Joakim Häll, revisor och partner vid Kungsbron Borevision AB.

– I den direkta metoden är kassaflödet från den löpande verksamheten tydligare och mer lättförståeligt. Den indirekta metoden upplevs som svårare att förstå sig på i och med att den är mer teknisk i delen för den löpande verksamheten.

Men han vill se en egen metod anpassad för bostadsrättsföreningars särskilda förutsättningar och intressenternas behov. 

–Det behövs en egen metod för BRF där det görs tydligare vad som ingår i delen för den löpande verksamheten, säger Joakim Häll.

Direkta eller indirekta metoden – vilken fungerar bäst?

Den övervägande andelen av bostadsrättsföreningarna använder den indirekta metoden. Förutom att den kräver mindre tid att göra beror detta på att föreningar som tillämpar K2-regelverket rekommenderades att välja den indirekta metoden.

Metoden förordas av Magnus Emilsson, revisor och partner på Borevision AB. Han anser att den är lättare att förklara och att förstå för lekmän. Framför allt för att den indirekta tar avstamp i resultatet i resultaträkningen, vilket är synligt för lekmän. 

– Det blir lättare när analysen utgår från information ur årsredovisningen. Det gör metoden bättre lämpad för bostadsrättsföreningar.

Nackdelen med metoden, menar han, är att beräkningarna blir något längre innan man når fram till ett belopp som kan jämföras med de framtida kostnaderna. I den direkta metoden går man direkt från start in på årets in– och utbetalningar, värden som räknats fram ur årsredovisningen.

Magnus Emilsson, revisor och partner på Borevision AB.

– Dessa värden i den direkta metoden kräver mer av läsaren för att kunna ta till sig den bakomliggande informationen, säger Magnus Emilsson.

FAR är dock inne på Joakim Häll:s linje. I ett remissvar till Bokföringsnämnden förordade FAR den direkta metoden. 

– Vi tänkte att den är enklare för användare som inte är ekonomer eller vana att läsa kassaflödesanalyser, säger Karin Siwertz, redovisningsspecialist vid BDO och som ingick i gruppen som gav FAR:s svar på Bokföringsnämndens förslag till förändringar i de allmänna råden till bostadsrättsföreningar.

Kassaflödesanalysens betydelse för BRF:er

Om kassaflödesanalysens betydelse råder dock ingen tvekan. 

Joakim Häll: 

– Redovisningen av kassaflödet utgör en väldigt viktig del i bostadsrättsföreningars årsredovisning. Den ger möjlighet att analysera om årsavgiften ligger på en rimlig nivå. Den ger även en tydlig bild av hur mycket pengar som går till investeringar, om föreningen amorterat eller lånat upp pengar.

Analysens betydelse poängteras även av Magnus Emilsson.

–Den har en viktig roll eftersom resultaträkningen i en bostadsrättsförening inte ger en uttömmande bild av föreningens verksamhet.

Analysen har, enligt Magnus Emilsson, fått ökad betydelse i och med de senaste årens utökade krav på bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Han säger att en stor investering i fastigheten syns direkt i kassaflödesanalysen, vilket reser fler frågor kring hur detta finansierats, vilket i sin tur borde leda till en översyn av nyckeltalen för sparande, skuldsättningsgrad och räntekänslighet.

Karin Siwertz, redovisningsspecialist vid BDO.

Bättre analys än med resultaträkningen

– Kopplingarna mellan kassaflödesanalysen och nyckeltalen bidrar till att öka förståelsen för föreningens ekonomi i sin helhet, på ett sätt som resultaträkningen inte lyckas med.

Han säger att nyckeltalen och kassaflödesanalysen tillsammans ger en bra bild över hur ekonomin varit, och att nyckeltalet för sparande visar hur mycket föreningen sparar till framtida underhåll.

– Dessa tre ger en tydlig bild av föreningens ekonomi. Underhållsplanen är den felande länken i BRF. Om den gav ett trovärdigt värde på det framtida sparbehovet skulle föreningar ha en stark indikation på om inkomster och utgifter ligger rätt, säger Magnus Emilsson. 

”Tillåt endast en metod för BRF!”

Idag används två metoder att ställa upp kassaflödesanalysen, den direkta respektive indirekta metoden. FAR ansåg i sitt remissvar att endast en uppställningsform bör tillåtas. 

– Vi hade ett konsumentperspektiv på vårt remissvar. Vi tänkte att det skulle vara enklare att jämföra olika föreningars kassaflödesanalyser om alla använde samma uppställningsform, säger Karin Siwertz.

Konsumentperspektivet var det bärande syftet i den statliga utredningen ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden”, som initierades 2015, var klar 2017 och som bidragit till de nya kraven på rapportering i bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. 

Joakim Häll anser, likt FAR, att jämförelsen av föreningars ekonomi försvåras av att två metoder används.

Starkt fäste för indirekta metoden

Förutom kraven på vissa nyckeltal och att förklara en förlust i årsredovisningen är numera bostadsrättsföreningarna även skyldiga att redovisa kassaflödesanalys. När alla föreningar nu ska gå över från K2 till K3 ser Magnus Emilsson dock ingen övergång i större skala till den direkta metoden. 

– Fördelarna med den direkta metoden är inte tillräckligt stora för att motivera att alla skulle byta, såvida det inte skulle bli obligatoriskt med bara en metod, säger Magnus Emilsson.

Vid revisionen utgör kassaflödesanalyserna sällan några problem, enligt Joakim Häll. 

– Det är normalt inget problem för ekonomiska förvaltare och redovisningsbyråer att upprätta analysen. 

Magnus Emilsson instämmer;

– Revisionen av kassaflödesanalys föranleder nästintill aldrig en notering i revisionsberättelsen. Sedan kan nivån på kassaflödet föranleda upplysningar och noteringar till styrelsen, som en del i en revisionsrapport.

För att synliggöra det underliggande kassaflödet kan det behövas en fördjupad analys av kassaflödesanalysen. Exempelvis kan ett upptaget större lån få kassaflödet att se starkare ut än vad det egentligen är. Ett annat skäl är att man ur kassaflödesanalysen inte direkt kan utläsa årets faktiska underhållskostnader.

– Fick jag önska helt fritt skulle kostnader för planerat underhåll i analysen för bostadsrättsföreningar flyttas från avsnittet för den löpande verksamheten till investeringsverksamheten. På det sättet skulle kassaflödets alla framåtriktade åtgärder på fastigheten samlas på ett ställe, säger Magnus Emilsson.

 

Fakta

En kassaflödesanalys innehåller uppgifter om räkenskapsårets förändringar av företagets likvida medel. Räkenskapsårets kassaflöden ska hänföras till kategorierna löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet.

I kassaflödesanalysen ska företagets in- och utbetalningar under räkenskapsåret redovisas, se ÅRL 6 kap 5§. Kassaflödesanalysen ska ge en bild av om årsavgiften är rätt avvägd och om inbetalningarna räcker för att betala föreningens utgifter.

Källa: Bokföringsnämnden

Den direkta och indirekta metoden skiljer sig åt i den första delen om den löpande verksamheten. Den indirekta metoden tar där avstamp i resultaträkningens resultat och kommer via diverse justeringar fram till årets kassaflöde. I den direkta metoden presenteras i stället årets in- och utbetalningar som räknats fram ur resultat- och balansräkningen. Bägge metoderna presenterar sedan, på samma sätt, kassaflödet för investeringar och finansiering.

 

Läs de andra delarna i Balans BRF-special:

• 
• 
•