BRF-special del 6: Underhållsplan – vilka krav bör ställas?

Den har en central roll som långsiktigt verktyg för att planera underhåll och återinvesteringar i fastigheten, när åtgärder ska utföras, samt för att planera finansiering av åtgärder. Planen är avgörande för att kunna styra avgiftsnivån i syfte att nå ett tillräckligt sparande för framtida åtgärder.   

En väl genomförd underhållsplan kan ge intressenter med tillgång till planen möjlighet att jämföra utgifterna för det framtida underhållsbehovet med nyckeltalet för sparandekvoten som anges i förvaltningsberättelsen. 

Vi påtalar fördelarna med planen, hur lång den bör vara samt vilka delar som bör ingå. Många föreningar saknar idag underhållsplan och till dem är vi noga med att påtala planens betydelse. Det är viktigt att vi, så långt vi kan sträcka oss i vår revisorsroll, kan vara ett stöd till styrelser som förvaltar föreningens fastigheter.  

Det är olyckligt att det i nuläget inte finns en tydligare definition. Det skapar en situation med extremt stor variation på underhållsplaners innehåll och kvalité.  En tydlig definition hade förenklat för styrelser, ekonomiska förvaltare och revisorer. 

Att revisorer har något att granska emot till skillnad från nu. Att vi får ett bättre verktyg i vår rapportering kring betydelsen av underhållsplan och en möjlighet att i dialog med styrelsen förklara behovet av en fackmannamässigt framtagen plan.

Först och främst krav på att samtliga bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan. Det bör slås fast att den ska spänna över 50 år. Detta för att täcka in alla väsentliga underhållsåtgärder i fastighetens livscykel. Det vill säga även här samma krav som gäller för nybildade BRF.

En definition ska klargöra vilka åtgärder som bör inkluderas, att dessa ska vara prissatta och att det ska framgå när åtgärderna planeras att utföras. Prissättningen behövs med tanke på finansiering, redovisning och budget. Detta för att ge en tydlig bild av utgifter för det framtida underhållet.  

Det behöver preciseras hur ofta planen ska uppdateras för att vara aktuell och vem som har rätt att utfärda den, alternativt riktlinjer för ett fackmannamässigt utförande.  

Eftersom dagens underhållsplaner har olika tidsrymd kan behovet av uppdatering skifta. Behovet påverkas också av om det gäller en nyare eller äldre byggnad.  

Planen bör uppdateras emellan varje eller vart femte år. Aktörer som arbetar med underhållsplaner bör rådfrågas för att hitta ett lämpligt intervall för uppdatering. 

Planen bör vara fackmannamässigt utförd och upprättas av en aktör med tillräcklig byggnadsteknisk kunskap för att upprätta längre underhållsplaner. En fördel är om den tas fram av en utomstående och oberoende part, detta för att undvika intressekonflikter inom föreningen.

Egentligen inte, eftersom underhållsplanen som ekonomiskt och byggnadstekniskt styrverktyg är oberoende av K-regelverk. Men planen kan vara ett hjälpmedel för att bedöma kvarvarande livslängd på byggnadens komponenter inför den obligatoriska komponentindelning i K3.  

Ja. Det kan handla om uppgifter om underhållsplanens tidshorisont, senaste datum för uppdatering och vilket framtida sparbehov som beräknats fram i underhållsplanen. Då skulle nyckeltalet sparande per kvadratmeter, som enligt lag ska anges i förvaltningsberättelsen, kunna jämföras med ett framtida underhållsbehov per kvadratmeter.  

Det skulle också vara önskvärt med krav på en lista i förvaltningsberättelsen över större underhåll och investeringar de kommande 10 – 20 åren, där informationen hämtas från underhållsplanen..