BRF går över till K3 • del 1

Det finns inget förbud mot att gå över till K3 tidigare. Många föreningar vill gå över redan nu eftersom man vet att det ändå kommer att hända.  Det är ju dessutom en fördel om inte alla föreningar väntar till våren 2027 …

De BRF:er som går över till K3 nu är ju mindre företag enligt ÅRL. Enligt övergångsbestämmelserna till K3 så får mindre företag välja att gå över till K3 innevarande år, dvs man räknar om ingående balansen för 2026 om föreningen går över 2026.

Ja det stämmer för då är 2025 enligt K2 och 2026 enligt K3. Föreningen får dock välja att gå över, i det här fallet, 1 januari 2025. Då får föreningen två jämförbara år vilket är lättare att förklara för medlemmarna. Då bokförs alla förändringar vid övergången till K3 i den löpande bokföringen medan föreningen i årsredovisningen delar upp mellan de ändringar som avser året och de som avser jämförelseåret.

Man ska analysera det ingående redovisade värdet på byggnaden eller byggnaderna och fördela ut på komponenter efter de olika komponenternas nuvarande tekniska status. Det betyder exempelvis att om föreningen har ett nära förestående byte av hissar så blir värdet lågt på den komponenten eftersom den tekniska statusen är låg och nyttjandetiden är kort.

Nej, ofta får man en restkomponent vilket framgår av RedR 8 Övergång till komponentmetod – fastigheter. Där kan exempelvis portar, larm, målning av trapphus och tvättstuga ligga. Det betyder att man inte behöver fördela ut varje krona. Det är ju ändå väsentliga komponenter som har väldigt olika nyttjandeperiod som man ska fördela det redovisade värdet på.

Ja definitivt om det är ett utbyte av en komponent eller delkomponent för då utrangerar föreningen den gamla komponenten och lägger den nya i balansräkningen och skriver av den över nyttjandeperioden. Skulle föreningen vara kvar i K2 under 2025 ska underhållet kostnadsföras. Om föreningen har en underhållsfond som täcker så är det inga problem men många föreningar har inte så stora underhållsfonder.

Nej, för detta är en korrekt redovisning enligt K2 och den ska man tillämpa så länge som man tillämpar K2. Därmed sagt att man aldrig kan gå tillbaka i redovisningen och aktivera gammalt underhåll enligt K2. Det var kostnadsfört då. Det gäller även om underhållet var något som enligt K3 skulle varit ett utbyte av en komponent eller delkomponent.

Ja men en övergång till K3 görs med en begränsad retroaktivitet. Föreningen har ett startdatum för övergången och det är per den dagen som föreningen gör en komponentindelning och tillämpar övriga bestämmelser i K3. Så man tar det redovisade värdet enligt K2 och fördelar ut på komponenter. Generellt använder vi inte backspeglar i redovisningen. Backspegeln här är vid övergångstillfället.

Jo men då behöver man uppdatera anläggningsregister, avskrivningar och utrangering vid utbyten av komponenter under hela den tiden efter föreningen gick över till K3. Så det är inte bara att aktivera gammalt underhåll. Här måste vi dock ställa kontrollfrågan till styrelsen varför inte föreningen gick över till K3 tidigare om styrelsen inte tyckte att K2 var rätt regelverk.

Anläggningsregistret ska ju ha med anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar per komponent så det behöver föreningen rekonstruera.

Det är lättare att förklara för medlemmarna att deras årsavgifter ska täcka alla faktiska kostnader för drift, förslitning och finansiering, inte det framtida underhållet.

Det är viktigt att notera att i stomme och grund ingår även de delar som bostadsrättsinnehavaren har underhållsansvar för i bostadsrätten, så som badrum, kök, ytskikt och liknande, vilket Sveriges Allmännytta redogör för i ”Komponentredovisning av fastigheter – En vägledning” samt som även FAR:s skrivelse ”Komponentindelning i en bostadsrättförening”, i sin tur hänvisar till.

Det kan vara lämpligt att se över sina stadgar så att de inte står i strid med K3. I gamla stadgar fanns ofta ett krav att en viss procent av taxeringsvärdet skulle sättas av till en underhållsfond och det behöver uppdateras.