BRF går över till K3 • del 2

I förarbetena till införandet av upplysningsplikten vid redovisat underskott framhåller lagstiftaren att en bostadsrättsförening i princip ska verka enligt självkostnadsprincipen. Detta innebär att årsavgifter och eventuella hyresintäkter normalt ska täcka föreningens kostnader. Eftersom lagstiftaren inte begränsar begreppet till ”rörelsekostnader” eller specifika kostnadsposter får detta förstås som att samtliga kostnader avses. Därmed är det nettoresultatet som ligger till grund för bedömningen av om principiella underskott föreligger.

Lite förenklat kan man förklara det med att en BRF har tre olika typer av kostnader nämligen för drift, förslitning och finansiering som ska täckas av befintliga medlemmar. Om inte årsavgifterna täcker dessa kostnader så vältrar man över ansvaret på framtida medlemmar. 

I många fall bristfälligt. Karin Siwertz och jag (Eva) belyste detta i en artikel i Balans fördjupning 1/2022, där vi betonade vikten av att upplysningarna inte utvecklas till generiska och intetsägande formuleringar, utan ska ha reellt informationsvärde. Tyvärr har flera sådana generiska standardtexter etablerats. En större förvaltare använder exempelvis en formulering i stil med:

”Det negativa resultatet överstiger den totala summan av avskrivningar och underhåll med –x kr vilket minskar föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden med samma belopp.”

Detta ger en mycket begränsad och otydlig förklaring.

Många av de upplysningar som rubriceras ”Upplysningar om förlust” fokuserar dessutom felaktigt på avskrivningar, när det egentligen är finansieringen av framtida underhåll som ska förklaras. I en förening med ovanstående standardtext hade underskottet under flera år överstigit årsavgifterna. En annan förening – som skulle behöva höja avgifterna med nära 60 % för att täcka sina kostnader – skrev endast:

”Avgifterna kan behöva höjas på sikt för att ta höjd för framtida underhåll. Avgiften höjdes i februari 20xx med 5 %.”

Konsekvensen av bristfälliga upplysningar vid återkommande förluster är att förvaltningsberättelsen inte redogör för hur ekonomin ska återställas. Det är inte heller korrekt att ange avskrivningar som en tillräcklig förklaring till förlust. Bristande information kan leda till att föreningsstämman anser att styrelsen inte uppfyllt sitt ansvar för årsredovisningen, som är ett centralt beslutsunderlag för köpare och säljare av bostadsrätter. Detta har även uppmärksammats i rättsutlåtandet av Stattin & Svernlöv (2014).

Det är en relevant fråga, eftersom läsaren ofta får begränsad vägledning kring hur framtida underhåll ska finansieras. En medlem eller presumtiv medlem måste kunna bedöma hur årsavgiften kan utvecklas framåt. Detta framhåller även Bo Nordlund och Stefan Pärlhem i en fördjupningsartikel från augusti 2025. Författningskommentaren understryker dessutom att även privatpersoner utan vana att läsa årsredovisningar ska kunna förstå en förenings ekonomiska situation och avgiftsutveckling när ett negativt resultat redovisas.

Nej. En uppskrivning i en bostadsrättsförening som satts av till en uppskrivningsfond får endast användas för av- och nedskrivningar. Till skillnad från aktiebolag får en uppskrivningsfond inte användas för att täcka förluster. Effekten blir därför att det egna kapitalet ökar utan någon påverkan på kassaflödet, samtidigt som avskrivningarna – och därmed avgifterna – måste höjas för att täcka de ökade avskrivningarna.

Återkommande negativa resultat indikerar att årsavgifterna varit för låga under en längre period. Detta minskar det fria egna kapitalet och strider mot självkostnadsprincipens grundidé. Flera ekonomiska och juridiska analyser – bland annat Stattin & Svernlövs rättsutlåtande från 2014 som vi nämner ovan – påpekar att systematiska underskott kan innebära att styrelsen inte uppfyller sitt ansvar för en långsiktigt hållbar ekonomi.

Argumentet att en förening kan drivas med förlust år efter år så länge det finns pengar i kassan saknar stöd i både lagstiftning, praxis och branschens rekommendationer. Grundläggande principer kan sammanfattas enligt följande:

• Enstaka underskott kan vara normalt.
• Återkommande underskott är en tydlig varningssignal.
• Kassabehållningen är inte ett sakligt argument för att bortse från ekonomisk obalans.
• Ett systematiskt underskott innebär en strukturellt obalanserad ekonomi.

I praktiken innebär detta att kostnaden för framtida underhåll skjuts över på framtida medlemmar. Detta skulle kunna vara en upplysning i förvaltningsberättelsen som enligt ÅRL skulle inordnas under kravet att upplysa om ”sådana förhållanden som inte redovisas i balansräkningen, resultaträkningen eller noterna men som är viktig för bedömningen av utvecklingen av företagets [här: föreningens] verksamhet, ställning och resultat”. Vi har ännu inte sett ett exempel på en sådan upplysning.