BRF går över till K3 • del 3

Många BRF:er har bildats genom transportköp av mark, mark med ett entreprenadavtal eller en färdig fastighet. Det innebar att BRF:en förvärvade aktierna i det dotterföretag som innehöll fastigheten. I förvärvspriset för aktierna inkluderades mellanskillnaden mellan redovisat värde och verkligt värde på fastigheten. Därefter såldes fastigheten från dotterföretaget till BRF:en till det redovisade värdet. När BRF:en tillämpade K2 innebar det att det var ett förvärv till redovisat värde varför nedskrivningen av övervärdet i aktierna kostnadsfördes.

Ja, och det framgår av RedR 6 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via aktiebolag. K3 har inte samma begränsning som K2 eftersom K3 bejakar att en transaktion kan innehålla flera delar som redovisas var för sig. I K2 kan det bara vara en del i en transaktion och i det här fallet är det förvärv av en fastighet. Enligt K3 kan vi definiera flera delar: dels ett förvärv, dels en slags utdelning eftersom förvärvet sker till underpris. BRF:en berikas då med mellanskillnaden mellan verkligt värde och redovisat värde. Å andra sidan behöver BRF:en skriva ner aktier i dotterföretag. Båda dessa poster, som normalt uppgår till samma belopp, redovisas i samma post i resultaträkningen och tar därmed ut varandra. Eftersom det finns ett kvittningsförbud i ÅRL måste bruttobeloppen särredovisas i not.

Ja, i en BRF som tillämpar K3 redovisas fastigheten till verkligt värde med ett intakt eget kapital. I de föreningar som tillämpade K2 när transaktionen gjordes redovisas fastigheten till säljarens redovisade värde med en, ibland, väldigt stor ansamlad förlust trots att föreningen är nybildad.

Den ekonomiska planen ska innehålla de faktiska kostnaderna för uppförande av byggnad och förvärv av mark. Om BRF:en redovisar enligt K2 kan anskaffningsvärdet för fastigheten ofta vara betydligt lägre än i den ekonomiska planen. Med en stor ansamlad förlust finns det ibland en risk för att den ekonomiska planen inte berättar ”hela sanningen”.

ÅRL ställer inga krav på att årsredovisningen i en BRF ska innehålla upplysningar om soliditet. K2 innehåller däremot ett sådant upplysningskrav, varför många BRF:er har med soliditet i sin flerårsöversikt. Det saknas dock oftast en förklaring till en låg soliditet som inte beror på att föreningen har en hög belåning.

Ja, här finns en otydlighet, men den täcks av bestämmelserna i ÅRL om förvaltningsberättelse. Enligt 6 kap. 1 § ÅRL ska BRF:en upplysa om ”sådana förhållanden som inte ska redovisas i balansräkningen, resultaträkningen eller noterna, men som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat”. Att en BRF har en stor ansamlad förlust på grund av en underprisöverlåtelelse kan säkert klassificeras som en sådan upplysningsplikt.

Nej, inte ännu, men det betyder inte att det inte förekommer.

Nej, för transaktionen gjordes på ett korrekt sätt enligt K2. Det grundläggande problemet var att BRF:en skulle ha tillämpat K3 när den startades. Om transaktionen gjordes för något eller några år sedan kan BRF:en sätta ett tidigare datum för övergången till K3 och redovisa förvärvet enligt RedR 6. Då behöver man göra komponentindelning och nya avskrivningar, vilket kan föranleda en större engångshöjning av årsavgifterna för att uppfylll självkostnadsprincipen.