Slutreplik: Avskrivningar på byggnader i bostadsrättsföreningar

Hellström/Carlsson/Fagerberg tillför som gäller och i övrigt relevanta synpunkter och förslag. Särskilt att ansvar av rekryteringsskäl inte bör läggas på styrelser och att större ansvar i stället kan läggas på revisorer behöver dock bemötas. Ytterst få bostadsrättsföreningar har krav på sig att utse en auktoriserad eller godkänd revisor. Ökade krav och ett utökat ansvar på en förtroenderevisor som ofta valts bland medlemmarna slår då tillbaka på rekryteringsargumentet.

Att det redan finns goda möjligheter till en seriös och hållbar förvaltning och redovisning med gällande lagstiftning och övriga regelverk är tveklöst. Goda exempel saknas inte. Lagstiftningen tillåter likväl långsiktig utarmning av föreningarna och det är sanktionslöst.

1. Vad är problemet?

Hellström/Carlsson/Fagerberg och jag verkar vara överens om att K2-regelverket leder till missvisande redovisning och därmed bör förbjudas för bostadsrättsföreningar. Det går även att läsa ut att Hellström/Carlsson/Fagerberg och jag är överens om det orimliga i att en förening skriver av tillgångar som man faktiskt bör ifrågasätta ens är föreningens tillgångar. Föreningen disponerar inte över dessa tillgångar, har inte ansvar för eller har ekonomisk nytta av dessa tillgångar och troligen uppfylls inte grunddefinitionen på vad en tillgång i föreningen är.

Det är viktigt att inte stanna vid frågan om regelverk för redovisning och rättvisande kostnader för avskrivningar. Om det enligt lagen är tillåtet att helt förbruka eget kapital i bostadsrättsföreningar och det förhållandet utnyttjas så utarmas föreningen av löpande förluster, hur rättvisande dessa förluster än redovisas. Påpekanden i en revisionsberättelse om detta förhållande utgör inget hinder om man inte inför ett krav på styrelsens efterlevnad av sådana uppmaningar från revisorn. En styrelse måste bära ansvaret för all förvaltning av föreningen. Det är otänkbart att lägga förvaltningsansvar på revisorn.

Den verklighet jag har stor erfarenhet av visar att utan formell reglering blir ofta de kortsiktiga incitamenten och trycket från medlemmarna i praktiken styrande. Som Hellström/Carlsson/Fagerberg anger agerar även godkända och auktoriserade revisorer svagt från tid till annan.

Det är inte osannolikt att uppdraget som revisor enbart upplevs vara att enbart kontrollera formalia. Väl pålästa om formalia fokuseras på just formalia. Revisionsyrket har under en följd av år utvecklats i den här riktningen dels som en del av en allmän samhällsutveckling, dels pådrivet inom revisorskåren. Kraven på revisorer följer samma mönster. Det stärker än mer min övertygelse om att tanken på att revisorer skulle kunna lösa nuvarande situation inte är realistisk. Utan lagkrav kommer många styrelser vidare helt sanktionslöst att kunna underlåta att följa rekommendationer från revisorn.

Jag delar Hellström/Carlsson/Fagerbergs uppfattning att hittillsvarande offentliga debatt mer eller mindre helt fokuserat på konsumentskydd vid tecknande av kontrakt i samband med nyproduktion. Sannolikt i hög grad påverkat av vad massmedia valt att lyfta fram. Utan att förminska problemen vid nyproduktion kan man konstatera att det är en fråga vars lösning på intet sätt kan lösa problemet med långsiktig utarmning av föreningarnas ekonomiska ställning. Detta senare är vidare högst sannolikt ett betydligt större problem för samhället än aldrig så beklagansvärda problem för konsumenter i samband med nyproduktion.

2. Underhållsplaner etcetera

Jag instämmer med Hellström/Carlsson/Fagerberg i att gällande lagstiftning mycket väl kan innebära att det egentligen redan föreligger skyldighet att ha någon form av kunskap om det framtida underhållsbehovet.

Styrelser kan dock anse sig ha sådan kunskap utan biträde av professionell kunskap. Så kan också vara fallet, en styrelse kan mycket väl ha ledamöter med god och relevant egen kompetens. Det blir dock en subjektiv bedömning om inget krav på formell, professionellt upprättad underhållsplan finns. I likhet med en aldrig så väl underbyggd avskrivning som inte återspeglas i de beslutade avgifterna kan dock blotta förekomsten av en bra underhållsplan inte i sig förhindra att en förening drivs med förlust.

Ökad upplåning kan planeras vara det som ska finansiera framtida utgifter i stället för de avskrivningsmedel som inte räknats in i avgifterna. Inte för evigt, det är kärnan i utarmningshotet. Man hinner dock ofta långt in på den återvändsgränd som heter ökad belåning innan man når vändplatsen. Under den tiden har medlemmar bott, brukat och i många fall avflyttat utan att betala sin rimliga andel av kostnaderna. De som bor kvar sitter med notan på bordet.

I synnerhet i äldre föreningar kan tillgångarna vara bokförda till mycket låga värden. Aldrig så korrekt beräknade avskrivningar, vilka även återspeglas i avgifterna, kommer då ofta inte att räcka för att täcka en rimlig andel av kommande större åtgärder med önskvärd andel eget kapital.

En professionellt upprättad underhållsplan som sträcker sig över lång tid framöver bör då vara vägledande därför att det i sådana föreningar mycket väl kan krävas ackumulering av vinstmedel för att skapa just ett eget kapital vars andel av kommande större utgifter i vart fall kan upprätthålla en önskvärd belåningsnivå (ofta uttryckt som lån per kvadratmeter). Underhållsplaner som sträcker sig över en tid som motsvarar avskrivningstiden för väsentliga komponenter att ersätta i framtiden bör vara obligatoriska och uppdateras med viss minsta frekvens.

Förvaltningsrevisionen går ut på att granska huruvida någon styrelseledamot agerat försumligt eller oaktsamt på ett sätt som i väsentlig grad förorsakat ekonomisk skada. Begreppen oaktsamhet och försumlighet måste då sättas i relation till de skyldigheter styrelsen och dess ledamöter har. Sådana skyldigheter bör tydligt uttryckas i lagstiftningen. För allas trygghet, såväl styrelsens, revisorernas och medlemmarnas. Utan i lagen tydligt uttryckta skyldigheter är det svårt att göra en objektiv bedömning i förvaltningsrevisionen.

Därtill kommer långsiktigheten i konsekvenserna av förvaltningen. En långsiktighet som sträcker sig långt utöver de enskilda år för vilka ansvarsfrihet beslutas om på föreningens ordinarie årsmöten. Ett års förlust är svår att härleda till konstaterad ekonomisk skada och ger inte en revisor grund för avstyrkande av ansvarsfrihet för en styrelse. I synnerhet inte när det vanligast tillämpade regelverket, K2, tvingar fram ofta enorma redovisade förluster de år då ersättningsinvesteringar i verkliga komponenter genomförts.

Det tål att upprepas. Regelverket K2 är förödande och borde helt förbjudas för användning i bostadsrättsföreningar.

Den utradering av eget kapital som den märkliga regeln om direkt kostnadsredovisning av genomförd reinvestering i byggnadskomponent innebär skapar vidare ett behov av vinster i föreningen under lång tid framöver (motsvarande den avskrivningstid som en rimlig redovisning skulle ha inneburit). Annars har eget kapital i föreningen varaktigt förbrukats och föreningen utarmats permanent.

Det är svårt att föreställa sig att detta var Bokföringsnämndens avsikt. Effekten kunde förhoppningsvis ha förutsetts om Bokföringsnämnden bemödat sig om att skaffa sig kunskap om hur bostadsrättsföreningar fungerar.

3. Yttre underhållsfond

En av de mer märkliga reglerna avser avsättningar till yttre underhållsfond. Regelverket anger debitering av fritt eget kapital och kreditering av bundet eget kapital som metod, oavsett om fritt eget kapital finns eller saknas. Åtgärden kan utan anmärkning prickas av i revisionen bara den bokföringsordern är upprättad med stadgeenligt belopp och vederbörligen bokförd. Att man sedan undrar över hur man kan anse att man satt av pengar för framtida behov genom att gräva ett befintligt hål än djupare och lägga det i realiteten tomma spadtaget ovanpå en bokförd hög bredvid saknar formell betydelse. Den gällande regeln leder till att styrelser och medlemmar ofta uppfattar sig ha satt av medel som i framtiden kan användas för att delvis finansiera kommande investeringar. En förödande konsekvens av ett dåligt regelverk.

4. Konklusion

Det verkliga problemet är inte ett redovisningsproblem utan den utarmning på lång sikt som nu pågår i ett stort antal bostadsrättsföreningar. ”Vems fel” det är kan vara en intressant fråga men betydligt viktigare är att komma tillrätta med problemet. Rent formellt är det ju tyvärr dessutom ingens ”fel” för närvarande. Att hänvisa, vilket jag i sig tycker att Hellström/Carlsson/Fagerberg gör på att bra sätt, till de verktyg och regler som redan gäller förslår inte. Kan man inte formellt anmärka på att eget kapital förbrukas så hjälper inte aldrig så rättvisande avskrivningar eller professionellt och väl uppdaterade underhållsplaner. Inte så länge fortsatt ökad upplåning fortfarande är möjlig.

Den moraliskt självklara principen att medlemmar löpande betalar för sin del av brukande och förslitning kan heller inte verkningsfullt förhindra långsiktiga underskott om styrelserna väljer att inte leva upp till den egentligen självklara principen. Jag sitter själv i styrelsen för den förening jag bor i och jag kan vittna om påtryckningar från medlemmar rörande nedsättning av avgifterna. Inte sällan med motivet att de är på väg att sälja och att det finns föreningar i grannskapet som har lägre avgifter (och som vid vår styrelses uppföljning ofta uppvisar förluster).

Att reducera ansvaret för det här i styrelserna är ingen lösning. Att lägga ansvaret hos revisorerna är sannolikt formellt omöjligt. I den mån ett ökat ansvar bara skulle innebära en utökad rapporteringsplikt i det här avseendet kan jag konstatera att enligt min erfarenhet bortser styrelser ofta från sådana budskap om de vet att det är lagligt och därmed sanktionslöst.

Utan ett lagstiftat krav på skydd för eget kapital kommer den långsiktiga utarmningen av många föreningar att fortgå med betydande konsekvenser som följd. Då många föreningar i nuläget uppvisar stora ansamlade förluster vore det uppenbart nödvändigt med övergångsbestämmelser. Ansamlade förluster har i många fall uppkommit under en lång följd av år och det är inte vare sig rimligt eller genomförbart att omgående täcka sådana förluster.

Till att börja med vore det en självklarhet att Boverket inte godkänner nya ekonomiska planer som inte uppvisar minst ett så stort positivt resultat som enligt stadgarna krävs för årlig avsättning till yttre underhållsfond. Därefter krav på balanserade resultat i befintliga föreningar inom en inte alltför lång anpassningsperiod. För befintliga föreningar med stora ansamlade förluster bör ett krav på minsta tillåtna kapitaltäckning fastställas och resultat krävas för att över tid vidmakthålla detta (jfr krav på eget kapital i aktiebolag). Ett lagstadgat skydd för eget kapital måste införas och gälla alla bostadsrättsföreningar annars kommer inte utarmningen att upphöra.

Om ackumuleringen av förluster som omfattande företeelse fortsätter kommer stora negativa konsekvenser att bli följden och leda till allvarliga konsekvenser för finanssektorn och för hushållen. Enbart diskussioner om redovisningsregler och andra lagregler ändrar inte på det.

Redovisningen är inget självändamål utan är ett redskap att använda för en god förvaltning och för att ge allmänheten en rättvisande information om en förening. Båda sakerna var för sig skäl nog att förbjuda K2 för användning i bostadsrättsföreningar.