I Sverige finns omkring 30 000 bostadsrättsföreningar som alla ska upprätta en årsredovisning. Ole Deurell är revisor på Parameter revision som specialiserat sig mot revisionsuppdrag för bostadsrättsföreningar inom Stockholmsområdet och byrån har cirka 300 uppdrag. 

En ofta återkommande fråga är: När ska föreningarnas lån hos kreditinstituten redovisas som kortfristiga eller långfristiga i årsredovisningen? Ole Deurell menar att det saknas enighet i branschen kring frågeställningen och att det i förlängningen leder till onödig nedlagd tid och en onödig kostnad för bostadsrättsföreningarna när revisorer och ekonomiska förvaltare drar åt olika håll.  

− För att få fram bra årsredovisningar för bostadsrättsföreningarna är det viktigt att samarbetet mellan styrelsen, den ekonomiska förvaltaren och revisorn fungerar smidigt, säger Ole Deurell. 

Han menar att praxis tidigare varit att alla stora lån som bostadsrättsföreningarna tagit upp för att finansiera sitt köp av fastigheten redovisats som långfristiga lån, förutom den delen som skulle amorteras kommande räkenskapsår. Ur föreningarnas utgångspunkt, och även ur långivarnas, var och är dessa lån långfristiga då det inte finns ekonomiska förutsättningar att lösa lånen på kort sikt och föreningarna budgeterar endast med räntekostnader och amorteringar. 

− Under de senaste åren har dock denna praxis ändrats till en mer formell syn på vilka lån som ska anses kortfristiga eller långfristiga, säger Ole Deurell. 

Sett till redovisningsregelverken K2 och K3 som föreningarna ska tillämpa har det inte skett någon lagändring eller justering i redovisningsregelverken. Så vad är det då som har föranlett denna förändring? Debatten är inte ny. Frågan har de senaste åren lyfts i fördjupningsartiklar eller debattartiklar publicerade i Balans.  

I artikeln   Publicerad i Balans fördjupning nr 2 2019 skriver Johan Roempke och Jörgen Nilsson: ”Det kan konstateras att före omarbetningen av ÅRL, som skedde 2015, var ordalydelsen i ÅRL¹ ”som förfaller till betalning” i stället för befintlig lydelse i ÅRL² som är ”som ska betalas”. I förarbetena³ till omarbetningen av ÅRL används termerna ”förfaller till betalning” och ”skall betalas” synonymt varför denna ändrade ordalydelse enligt vår uppfattning inte innebär någon ändring i sak.” 

− För att leka lite med dessa uttryck skulle man kunna ställa sig frågan hur en skuld ska redovisas som förfaller till betalning inom tolv månader, men som inte ska betalas inom tolv månader. Det verkar vara synonyma begrepp men just för bostadsrättsföreningarnas fastighetslån är det inte så, säger Ole Deurell. 

Ole Deurell

I artikeln från 2019 står också: ”Enligt vår bedömning är emellertid inte omförhandling av räntevillkor att betrakta som att lånet förfaller, utan endast om (del av) kapitalbeloppet förfaller inom tolv månader blir det aktuellt att klassificera (del av) skulden som kortfristig.”  

− Jag håller med om detta, men det är ofta otydligt hur långt ett lån är och när det verkligen förfaller till betalning. Bankerna har allt oftare börjat ange att slutbetalningsdag sammanfaller med utgångsdagen för räntebindningsperioden, troligen på grund av bankernas egna regelverk om kapitaltäckningsregler. Kortare löptider har lägre ränterisk och därmed ett lägre kapitalkrav. Det betyder dock inte att bankerna vill att föreningarna ska lösa lånen vid den tidpunkt som de anger som ”slutbetalningsdag”. Är det rimligt att detta i slutänden ska leda till stora förändringar i hur bostadsrättsföreningar redovisar sina lån i årsredovisningen, säger Ole Deurell. 

I vart fall blir det svårare för en potentiell köpare av en bostadsrätt att förstå den ekonomiska situationen i det företag som denne funderar på att bli andelsägare i konstaterar Ole Deurell. 

Han har sin uppfattning i frågan klar och anser att bostadsrättsföreningarnas fastighetslån bör redovisas som långfristiga skulder förutom den del som verkligen ska betalas kommande tolv månader från bokslutsdagen. Vid tolkningen av vad som verkligen ska betalas inom tolv månader bör man tillämpa principen ”ekonomisk innebörd framför juridisk form” och årsredovisningar i bostadsrättsföreningar bör ha ett konsumentperspektiv. Det uppfylls bäst genom att redovisa fastighetslån som långfristiga skulder. Dock bör upplysning under skuldnoten ange när långivarna enligt avtalet har legal rätt att begära slutlig betalning av lånen, anser Ole Deurell. 

− Om nuvarande redovisningslagstiftning inte tillåter ovanstående tolkning är min åsikt att branschen bör verka för en lagändring, alternativt praxis, avseende klassificering av fastighetslån för bostadsrättsföreningar, säger Ole Deurell.  

 Den 1 januari i år stärktes skyddet för bostadsrättsköpare då en rad lagändringar trädde i kraft som gäller för årsredovisningen 2023 och senare. Lagen har konsumenterna i fokus och innehåller bland annat särskilda regler som bara ska gälla för bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar, det vill säga den innebär inte några generella ändringar av K2 och K3. Enligt den nya lagen ska bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar innehålla ett antal nyckeltal, bland annat ett för föreningarnas sparande till framtida underhåll. 

− Om vi kan ha speciella redovisningsregler för årsredovisning i bostadsrättsföreningar varför skulle vi då inte också kunna tillämpa en mer realistisk redovisning av just bostadsrättsföreningars klassificering av fastighetslånen, frågar sig Ole Deurell.