Hitta artiklar

Sök efter artiklar i din yrkesroll

Redovisningskonsult

Lönekonsult

Skatterådgivare

Revisor

Annons
Foto: Getty Images
Debatt

2021.02.10

Replik: ”Vad är problemet, vems är felet och vad kan göras åt det?”

”Vår uppfattning är att det redan i dag finns en hel del som talar för att problemets lösning inte enbart ligger hos lagstiftaren.” Det skriver Hans Hellström, Mikael Carlsson och Jesper Fagerberg i denna debattreplik om underhåll och avskrivningar i bostadsrättsföreningar.

Per Gustafsson har 22 januari på Ole Deurells . Vi vill med anledning av dessa båda intressanta artiklar framföra ytterligare några aspekter som vi tycker kan fogas till debatten. Vi vill först och främst understryka att vi i stort instämmer med tidigare skribenter på så sätt att dagens redovisningsregler inte är ändamålsenliga för just bostadsrättsföreningar. Vi vill dock försöka nyansera diskussionen och förhoppningsvis bidra till att ett steg mot att förbättra dagens inte helt lyckade situation tas. Vår uppfattning är att det redan i dag finns en hel del som talar för att problemets lösning inte enbart ligger hos lagstiftaren.

Vad är problemet?

Den första frågan som borde ställas är vad som faktiskt är problemet. I de båda tidigare artiklarna förefaller problemet vara att dagens redovisningsregelverk (åtminstone K2) är olämpligt vilket, i alla fall delvis, medför att bostadsrättsföreningar inte tillräckligt tar höjd för framtida underhållsbehov. I båda artiklarna efterlyses lösningar på problemet genom ändringar i nuvarande redovisningsregelverk. Särskilt anses K2 vara en bov i dramat.

Vi menar dock att problemet inte nödvändigtvis enbart bör betraktas som ett redovisningsproblem. I stället kan en del av problemet återfinnas hos dem som ska efterleva reglerna.

Anser då staten och lagstiftaren att det finns ett problem? Deurell skriver att lagstiftaren inte har gjort något konkret åt problemet trots att det nu gått ett antal år sedan frågan på allvar började diskuteras. Att staten generellt sett rör sig i mycket maklig takt är nog inget någon förvånas över. Dock har faktiskt ett par spadtag tagits i frågan de senaste åren. Frågan (frågorna!) har utretts av regeringen men utan att det resulterat i lagförslag (se SOU 2017:31). SOU 2017:31 föreslog också att komponentavskrivning skulle införas för bostadsrättsföreningar, något som alltså inte skett.

Det problem med bostadsrättsmarknaden som staten därutöver förefaller anse vara av intresse avser konsumentskydd vid nyproduktion. Riksrevisionen presenterade för ett år sedan en välbehövlig granskning av regelverken kring köp av nyproducerade bostadsrätter (Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter, RiR 2020:3).

Granskningen valde att fokusera på regelverket vid tecknande av nyproducerad bostadsrätt. Däremot belystes inte frågan kring redovisningsregelverken eller hur väl dessa är lämpade som stöd vid handel med bostadsrätter som inte är nyproduktion. Inte heller berördes regelverken kring underhåll för kategorin icke nyproduktion. Detta skulle kunna tolkas som att problemet med bostadsrätter i första hand handlar om nyproduktion. Riksrevisionens rapport har fått genomslag och civilutskottet i Riksdagen har tagit fram ett betänkande i frågan.

Relevant regelverk för ”sparande” till framtida underhåll

Det är inte helt lätt att klargöra vad som gäller för bostadsrättsföreningars underhåll. År 2014 kom ett rättsutlåtande i frågan (Underskott i bostadsrättsföreningar, m.m. av professor Daniel Stattin och advokat tillika adjungerad professor Carl Svernlöv). Rättsutlåtandet fokuserade främst på underskott och tillhörande ansvarsfråga för styrelsen enligt varje bostadsrättsförenings stadgar. En slutsats som författarna drog var att:

Lagstiftningen förutsätter att en bostadsrättsförening har en sund ekonomi. Med sund ekonomi torde avses en ekonomisk situation som innebär att föreningen inte riskerar att bli insolvent när nödvändiga investeringar och liknande görs.(Rättsutlåtande, från SOU 2017:31, sid 122)

Vi tycker dock det finns anledning att även lyfta fram ytterligare regelverk som sammantaget pekar på krav på bostadsrättsföreningar att visa hur de säkerställer underhållet av sin fastighet:

  1. Enligt 9 kap 5 § bostadsrättslagen ska bostadsrättsföreningens stadgar ange […] p 7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus.
  2. Enligt Plan- och bygglagen (PBL) 8 kap 14 § ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras.
  3. Enligt Boverkets Byggregler (BBR) 2:51 bör det innan byggnader eller delar av dem tas i bruk finnas skriftliga instruktioner för hur och när idrifttagande och provning samt skötsel och underhåll ska utföras. Detta för att de krav på byggnader och deras installationer som följer av dessa föreskrifter och av huvudförfattningarna ska uppfyllas under brukstiden. Vid ändring av byggnader kan befintliga instruktioner behöva kompletteras eller uppdateras. Dokumentationen ska anpassas till byggnadens användning samt till installationernas omfattning och utformning. […] En plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år.

Sammantaget pekar detta på att det redan finns krav som en styrelse rimligtvis borde behöva omsätta i form av en välunderbyggd underhållsplan.

Lösning: Tydligare regelverk och bättre tillämpat uttalande av revisorer

Vi instämmer som sagt i att regelverken kring redovisning bör justeras med införande av komponentavskrivningar och att bostadsrättsföreningar åtminstone börjar tillämpa K3. Samtidigt tycker vi att dagens regler om information i förvaltningsberättelsen borde framhävas mer.

I Bokföringsnämndens kommentar och allmänna råd framgår att det i förvaltningsberättelsen ska framgå ”sådana förhållanden som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av föreningens verksamhet, ställning och resultat”. Detta borde enligt vår mening rimligtvis omfatta huruvida föreningen har tagit fram en tillförlitlig underhållsplan samt hur föreningen, ackumulerat, ligger till ekonomiskt utifrån denna plan. Det borde rimligtvis även behöva framgå om avgiftsnivån är tillräcklig för det behov av underhåll som underhållsplanen utvisar.

Kravet på information i förvaltningsberättelsen behöver dock även efterlevas. Det är här vi anser att föreningarnas revisorer kommer in i bilden. Intresset för en god revision hos allmänheten är nog sällan så stort som i en bostadsrättsförening. Den resultat- och balansräkning som ska ingå i förvaltningsberättelsen utgör dock knappast något bra hjälpmedel för en bostadsrättahavare eller spekulant. Enligt vår erfarenhet har många inte förmågan att tillgodogöra sig denna information.

En resultat- och balansräkning enligt vad som krävs av lagen och som passar för ett rörelsedrivande företag, som har till uppgift att ge ägarna avkastning på insatt kapital, är inte heller särskilt ändamålsenlig för en bostadsrättsförening. Denna har ju inte som uppgift att ge ägarna avkastning i pengar, utan i stället ett bra skött hus för ett relevant boende.

Revisorn gör i revisionsberättelsen uttalanden om både förvaltningsberättelsen och efterlevnad av bostadsrättslagen, årsredovisningslagen och föreningens stadgar. Vi har ju som bekant en fin och lite unik förvaltningsrevision i Sverige som borde spela en särskilt stor roll vid revision av bostadsrättsföreningar. Dessvärre har vi intrycket av att revisorn inte alltid är beredd att axla sin viktiga uppgift riktigt så väl som skulle kunna vara fallet.

Vi baserar detta bland annat på följande:

  1. I vår egen bostadsrättsförening har vi sedan start för snart 20 år sedan i stadgarna haft krav på underhållsplan. Under lång tid fanns det dock ingen underhållsplan framtagen. I stället fanns en av byggherren framtagen ”Avsättningsplan för fastighetsunderhåll”. Denna följdes av föreningen, men bestod inte av någon förteckning av vad som skulle underhållas eller när detta skulle ske. Någon kritik från dåvarande revisorn fick dock inte föreningen. Revisorn godkände tydligen avsättningsplanen som underhållsplan trots att denna inte korresponderade särskilt väl med verkligheten.
  2. Vi går regelbundet igenom och analyserar andra bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Även när det är uppenbart att föreningar inte är tillräckligt väl finansierade har vi inte sett kritik mot detta i revisionsberättelserna.
  3. Det framgår i SOU 2017:31, sid 120 att ”I praktiken konstaterar den statliga myndigheten att det under lång tid har varit oförenligt med svensk lag att använda progressiv avskrivning om föreningen inte kan visa att byggnadens nedslitning främst sker i framtiden, något som svårligen låter sig göras.” Om det var olagligt under så lång tid innan Bokföringsnämnden förtydligade regelverket, varför accepterade då så många revisorer ändå progressiva avskrivningar? Det bör tilläggas att även i vår förening hade vi en progressiv avskrivning under föreningens första cirka tio år, vilken smidigt passerade revisionen varje år.
  4. Revisorer förefaller acceptera att ”avsättning till underhåll” får vara den papperstiger som det innebär genom den bokföringsmässiga flytten av belopp mellan fritt respektive bundet eget kapital utan någon faktisk substans i form av ekonomiskt ”sparande”.

En välvillig tolkning av ovan beskrivna erfarenheter är att detta faktiskt inte varit ”väsentliga” frågor för revisorn. Vår uppfattning är att utifrån den diskussion som förts till exempel här i Balans och utifrån vårt perspektiv som faktiska medlemmar i en bostadsrättsförening är underhållet i högsta grad en väsentlig fråga. Utifrån skrivningarna i SOU 2017:31 förefaller även utredaren anse att frågan är väsentlig. Vi menar därför att revisorer i gemen bör tänka om och bli mer offensiva vad gäller underhållsplaner i stället för att i huvudsak granska resultat- och balansräkningen.

En parallell kan dras till avgöranden i Högsta domstolen och hur detta påverkat synen på väsentlighet i revision. I NJA 2004 s. 618 blev det fastslaget att underlåtenhet att inom föreskriven tid upprätta årsredovisning i ett aktiebolag utgjorde bokföringsbrott. I NJA 2019 s. 94 ansågs bostadsrättsförening ansvarig för felaktigt förda uppgifter om pantsättningar. Båda dessa avgöranden har resulterat i att revisorer omvärderat väsentligheten i denna typ av fel.

Vi anser att så även borde ske för underhållsplaner, innan frågan kommer upp i Högsta domstolen. Vi anser alltså att revisorn alltid bör kräva att få se en framtagen underhållsplan för att kunna bedöma om och hur en styrelse faktiskt planerar att underhålla fastigheten. Avsaknad av en realistisk underhållsplan bör resultera i anmärkning om att tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis inte finns som visar att styrelsen efterlevt bostadsrättslagen, årsredovisningslagens, föreningens stadgar och/eller krav på väsentlig information i förvaltningsberättelsen. I det fall tydlig information om problem presenterats i förvaltningsberättelsen bör revisorn hänvisa och tydligt upplysa om detta i revisionsberättelsen.

Exemplet Brf Huvudstalund – redovisning och revision

Vår förening, Brf Huvudstalund, är en snart 20 år gammal förening med lika gammal fastighet. Föreningen är belägen i Solna. Föreningen tillämpar K2 med en avskrivningsperiod om 200 år. Då inga större investeringar i och underhåll av fastigheten ännu skett har K2:s krav på kostnadsföring inte resulterat i några större konstigheter i redovisningen. Samtidigt får vi den mindre lyckade effekten att avskrivning sker även på delar som åligger medlemmarna att underhålla.

Att föreningen tillämpar K2 och så lång avskrivningstid som 200 år är av den enkla anledningen att detta var den automatiska lösning som föreningens ekonomiska förvaltare valde vid övergång till linjär avskrivning. Någon kritik från vår revisor (som vi för övrigt upplever gör ett mycket bra jobb) har föreningen inte fått. Därför har vi heller inte sett skäl att ändra på avskrivningstiden. Så vitt vi vet har det inte heller varit något revisionellt problem för de andra kunder hos vår förvaltare som liksom vår förening fick avskrivning om 200 år vid samma tidpunkt.

Vår förening har dock inte ansett att avskrivningen täcker kravet på tillräckligt underhåll. Det är även tydligt att den relativt höga inflation som råder i byggbranschen skulle resulterat i att om komponentavskrivning enligt K3 tillämpats och om eget kapital hållits intakt skulle föreningen ändå ha varit klart underfinansierad under många år. Vår förening har därför under ett antal år tillämpat schablonavsättning räknat på kvadratmeter och sedan även gått över till en externt framtagen underhållsplan. På så sätt anser vi att vi klarar de krav som kan riktas mot oss.

Konklusion

Enligt vår uppfattning finns det en del att göra för att lösa problemet med att bostadsrättsföreningar inte i tillräcklig utsträckning tar höjd för framtida underhåll. En del av lösningen ligger säkerligen i att, precis som SOU 2017:31 föreslår, föreningarna går över till komponentavskrivningar förenat med olika tilläggsupplysningar.

Vi tror dock fokus i sådana förändringar även bör ligga på förvaltningsberättelsen då denna del sannolikt är lättare för många köpare och medlemmar att ta till sig än storlek på eget kapital i balansräkningen. Vi ser även problem med att införa sanktioner kopplade till krav på styrelsen att säkerställa ekonomisk balans i bostadsrättsföreningarna. Vi tror det kan göra det än svårare att rekrytera personer till styrelserna. Detta ska särskilt ses i ljuset av att många föreningar börjar i en brant uppförsbacke vid införande av sådana regler.

Vår uppfattning är dock att det redan i dag finns möjligheter att åstadkomma förändringar till det bättre. Vägen heter tydlig och lättförståelig information vilken skapar bättre grund för prissättningen av bostadsrätter. Låt med andra ord dåligt finansierade föreningar resultera i billigare lägenheter på marknaden!

Här spelar bostadsrättsföreningarnas revisorer en stor roll. Revisionsbranschen bör alltså inte gå över ån efter vatten i frågan utan istället bli mer offensiva i sin förvaltningsrevision. Genom att tydligare och oftare anmärka på att föreningen inte har en tillförlitlig underhållsplan alternativt inte efterlevt framtagen underhållsplan blir budskapet tydligare till intressenter till bostadsrättsföreningen.

Att revisorerna gärna även i högre utsträckning än nu får delta på föreningsstämmor och pedagogiskt förklara föreningens situation vore också välkommet. Skulle en del revisorer invända mot detta med hänvisning till att nuvarande revisionsberättelse inte medger denna offensiv, kan branschen se det som en passning till sig självt att det kanske är revisionsberättelsens standardutformning som bör ses över.

Det här är en debatt på Balans. Åsikter och synpunkter som framförs är författarens egna.

!

Delta i debatten!

Ring 08 506 112 49 eller skicka ett mejl till .

Missa inget!

Med Balans nyhetsbrev får du varannan vecka det senaste från revisions- och rådgivningsbranschen.

utgiven av

Ansvarig utgivare

Prenumerera på vårt nyhetsbrev

Med Balans nyhetsbrev får du varannan vecka det senaste från revisions- och rådgivningsbranschen.