Replik: Avskrivningar på byggnader i bostadsrättsföreningar

Auktoriserade revisorn Ole Deurell ställer och söker besvara fyra frågor i sin fördjupningsartikel .

Artikeln ger mig anledning att lämna denna replik. Ett lagstadgat skydd för eget kapital i bostadsrättsföreningar är nödvändigt. Vidare är all diskussion om att avskaffa eller undanta avskrivningar från de kostnader som måste täckas av intäkterna felaktig då det skulle leda till en total utarmning av bostadsrättsföreningarna på sikt. Bankerna inser detta väl och reser en varningens flagga. Regelverket K2 är felvisande, destruktivt och bidrar till problembilden.

1. Medför ökade avskrivningar på byggnad ett ökat sparande för framtida utgifter?

Avskrivningar är inte och har aldrig avsetts vara ett verktyg för sparande. Avskrivningar är en redovisningsmetod som syftar till att på ett rättvisande sätt över tid som kostnader fördela väsentliga utgifter för anskaffande av tillgångar som förbrukas under väsentlig tid. Sparande kan bara åstadkommas om intäkterna överstiger kostnaderna, aldrig annars.

Avskrivningarna är en del av de kostnader som måste täckas av intäkterna annars utarmas vilket företag, organisation eller förening som helst. Det kan gillas eller ogillas men är ett ovedersägligt faktum. Att inte täcka avskrivningskostnaderna med avgifterna har varit ett kryphål för förskönande av ekonomiska planer, såväl vid nyproduktion som vid ombildningar av hyresrätter till bostadsrättsföreningar samt ett bekvämt sätt att hålla nere avgifterna därefter.

Om man utgår ifrån ett antagande om ekonomisk kunskap hos de aktörer som bidragit till detta bör seriositeten i agerandet ifrågasättas.

2. Är avskrivningar en lämplig metod för att åstadkomma sparande för framtida utgifter?

Frågeställningen är egentligen densamma som i punkten 1 ovan. Min kommentar blir följaktligen också densamma, punkt 1 ovan.

3. Tillämpar bostadsrättsföreningars styrelser en budgetprocess som syftar till att föreningarnas resultaträkningar ska balanseras inklusive kostnader för avskrivningar?

Jag delar Ole Deurells uppfattning att avskrivningarna av väldigt många föreningar, dock absolut inte alla, utelämnas när avgifterna beslutas. Diskussionerna i frågan har glidit från att inte ”krävas juridiskt” till ett heller inte ”krävas reellt”. Jag har mångårig och omfattande erfarenhet av revision av framför allt föreningar som bildats genom förvärv av hyresfastigheter (ombildningar).

Ekonomiska planer där avskrivningarna för det första varit starkt progressiva och för det andra helt utelämnats i prospekten har marknadsförts hårt. Det har i praktiken varit ett konkurrensmedel för ombildningskonsulter att kunna presentera ekonomiska planer med så låga avgifter som möjligt. Allt ifrån progressiva avskrivningar till att sedan inte alls beakta avskrivningar när avgifterna beräknats.

I en fortsatt diskussion bör man bortse från hur många styrelser i det här avseendet agerar. Till att börja med påverkas många styrelser i hög grad av redovisningsbyråer, vilka ofta har preferens för regelverket K2 då detta regelverk underlättar just redovisningsbyråers arbete.

Någon annan påtaglig fördel med K2 torde saknas när det gäller fastighetsförvaltning, den verksamhet en bostadsrättsförening ägnar sig åt.

Trycket från medlemmarna på låga avgifter är ofta starkt. Med en otillräcklig lagstiftning, låg kunskap i styrelserna och med understöd av argumentation från vissa håll där man ibland bör fråga sig vilken kunskap och/eller seriositet samt verkliga intressen som ligger bakom, är det absolut inte förvånande att styrelserna agerar som de ofta gör.

Man kan tillägga att ingen styrelse behöver ta något formellt ansvar för de långsiktiga konsekvenserna då ansvarsfrihet beviljas årligen. Att man kan ”slippa undan” på det vis som nu gäller är synnerligen olyckligt, i praktiken föreligger starka kortsiktiga incitament för beslut som långsiktigt är mycket skadliga såväl för föreningen som för medlemmarna genom värdet på bostadsrätterna den dag ytterligare krediter till föreningen nekas.

Det är den tekniska och ekonomiska verkligheten som ska utgöra grund för avskrivningarnas storlek. Att välja mellan olika regelverk för redovisning för att uppnå önskemål om skillnader i avskrivningar kan, som mest välvilligt, beskrivas som okunnigt.

Jag vet av konkret erfarenhet att styrelserna, inte sällan stödda av redovisningsbyråer, ofta har uppfattningen att val mellan regelverken K2 respektive K3 är ett legitimt sätt att påverka avskrivningarnas storlek. Det är för övrigt svårt att förstå varför dessa val ens görs i de fall man ändå bortser från kostnaden avskrivningar när avgifterna beslutas om.

I en bostadsrättsförening är det ofta till avsevärd del andra medlemmar som innehar bostadsrätterna när väsentliga ersättningsinvesteringar måste göras än de som varit medlemmar och genom sitt brukande varit med och förslitit det som ska bytas ut. Det finns bara ett sätt att uppnå rättvisa mellan dessa medlemskategorier och det är en löpande balans mellan intäkter och kostnader i föreningen. Avskrivningar kan inte lämnas utanför om man vill förvalta föreningen seriöst.

4. Leder avsättningar till yttre reparationsfond till ett ökat sparande för framtida utgifter?

Ole Deurell har rätt när han anser att svaret är nej. Anledningarna är flera men framför allt att regelverket för avsättning till yttre reparationsfond är fullkomligt meningslöst.

Reglerna anger att fritt eget kapital ska debiteras (=minskas) och ett belopp på det viset krediteras (=tillföras) den yttre reparationsfonden som utgör en del av bundet eget kapital i föreningen. Något hinder för att debitera ett fritt eget kapital som redan är negativt (=ansamlad förlust) föreligger inte alls. Som om det vore möjligt att spara genom att övertrassera ett bankkonto och sätta in beloppet på ett annat konto innehavt av samme ägare.

Vilket resonemang som legat bakom skapandet av dessa regler är svårt att förstå men möjligen har man helt felaktigt trott att det skulle finnas en spärr mot att ansamla förluster i en bostadsrättsförening. Likväl uppfattar en del styrelser, när saken diskuteras, som att deras förening ”i alla fall sparat medel i den yttre reparationsfonden.

För att nuvarande redovisningsregler för avsättning till yttre reparationsfond alls ska fungera får det inte finnas några ansamlade förluster i balansräkningen. Långsiktigt kräver detta att resultaten uppvisar minst lika mycket årlig vinst som den årliga avsättningen utgör. Som redan nämnts är det bara vinst/överskott (med samtliga kostnader, inklusive avskrivningarna, inräknade) som kan skapa sparande.

5. Konklusion

Att systematiskt redovisa förluster genom att inte beakta avskrivningarna i avgiftssättningen leder till utarmning av en förenings ekonomi.

I dag tillåter bankerna en varierande belåning om 25−50 procent av produktionskostnaden i en nyproducerad bostadsrättsförening. Bankerna värderar ofta en bostadsrättsförenings fastighet som om den vore en hyresfastighet. För att en bostadsrättsförening ska kunna bibehålla sin ursprungliga belåningsgrad kan inte föreningen långsiktigt gå med underskott. ,

Förslitningen av tillgångarna är ett oundvikligt faktum och att förslitningen utgör en kostnad (benämnd avskrivningar) är lika oundvikligt. Kostnader kan bara täckas genom intäkter (avgifter eller andra intäkter i föreningen) eller genom kapitaltillskott.

Det senare kan dels vara svårt att genomföra, dels riskerar det att bli starkt orättvist mellan medlemmarna. Vissa medlemmar är nya och har inte åtnjutit de för låga avgifterna som blivit orsaken till behovet av tillskott. Vinnarna är de som tar springnota och flyttar, om det inte hunnit slå igenom på lägenheternas marknadsvärde.

Det innebär att förr eller senare kommer en förening inte att kunna finansiera större ersättningsinvesteringar genom enbart ökad upplåning. Bankerna ser redan detta problem som ett stort bekymmer. Sett till hela bostadsrättsutlåningen måste man därtill beakta att hushållen ofta har en betydande belåning för sina köp av själva bostadsrätterna. Förbrukas eget kapital i föreningarna riskerar den totala situationen att bli ohållbar.

Bostadsrättsföreningar är inte undantagna från verkligheten. Alla kostnader måste motsvaras av intäkter om inte eget kapital ska förbrukas och den ekonomiska stabiliteten därmed undergrävas.

På grund av kostnadsutvecklingen (som ofta dessutom pågått under lång tid mellan tillfällena) kostar en ersättningsinvestering ofta mer än den ursprungliga tillgång som ska bytas ut/ersättas. Därför räcker ofta inte avskrivningsmedlen fullt ut och ett sparande genom yttre reparationsfond (eller för den delen genom ackumulerade vinster) är därför nödvändigt för att långsiktigt vidmakthålla en viss belåningsgrad. Det kräver också följdenligt att även avskrivningar beaktas när avgifterna beslutas om.

Regelverket K2 åstadkommer vid större ersättningsinvesteringar en kraftigt missvisande finansiell redovisning som dels blir oanvändbar för en god bedömning av föreningen, dels riskerar att bidra till än värre konsekvenser.

Ska föreningen vara i långsiktig balans krävs att de direkta kostnader en ersättningsinvestering leder till enligt K2 därefter motsvaras av att det uppkommer motsvarande överskott över den tid som löper fram till att tillgången ska ersättas nästa gång. Sådana vinster riskerar i stället att på grund av medlemspåtryckningar att leda till att avgifterna sänks och ekonomin urholkas. Regelverket K2 bör förbjudas från att användas i bostadsrättsföreningar.

Avskrivningar är till för att, på ett så rättvisande sätt man kan bedöma, årligen som kostnad redovisa den del av anläggningstillgångarnas ekonomiska förslitning som löper på respektive år.

Sannolikt kräver detta periodiskt uppdaterade tekniska underhållsplaner som underlag så att erforderliga justeringar kan göras över tid. Schabloner, exempelvis 100 år på en byggnad, bör avfärdas då schabloner bara slumpmässigt kan råka sammanfalla med en välgrundat bedömd verklig kvarvarande ekonomisk livslängd.

Man bör heller inte medvetet kompensera för en brist genom att acceptera en annan brist i motsatt riktning, exempelvis avskrivningstid mot ett felaktigt underlag. Ett exempel på grovt felaktigt avskrivningsunderlag som nästan alltid tillämpas är att föreningarna skriver av på tillgångar som föreningen inte disponerar över, inte har skyldighet att underhålla eller reparera samt inte har skyldighet att ersätta vid behov. Tillämpning av K3 medger att dessa delar av en byggnads anskaffningsvärde hänförs till ett restvärde. Ännu ett skäl att förbjuda K2.

Kunskapsnivån i styrelser, hos medlemmar, hos redovisningsbyråer och andra aktörer är i vissa avseenden för låg. Andra ambitioner än föreningarnas långsiktigt bästa synes ibland framskymta i argumentationen. Till exempel möjligheten att ta så bra betalt som möjligt vid nyproduktion.