Replik: Avskrivningar och sparande i bostadsrättsföreningar

Vi har med intresse läst inläggen i Balans av Ole Deurell, Per Gustafsson, Hans Hellström, Mikael Carlsson och Jesper Fagerberg angående det som kallas sparande i en bostadsrättsförening och vill gärna lämna våra synpunkter.

Rätt årsavgifter

Revisorns uppgift i en bostadsrättsförening är att granska styrelsens förvaltning av föreningen.

En av de viktigaste uppgifterna för styrelsen är att sätta rätt årsavgifter. Det borde ingå bland tilläggsupplysningarna i årsredovisningen att styrelsen redogör för vilka grunder den haft för att sätta den aktuella årsavgiften.

Likhetsprincipen över tiden

Vid bestämmande av årsavgiften ska styrelsen beakta likhetsprincipen som den kommer till uttryck i Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar 7 kap 42 §, där ansvaret läggs på styrelsen.

I 6 kap 38 § i samma lag läggs ansvaret på föreningsstämman, där det står att föreningsstämman inte får fatta ett beslut som är ägnat att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem. Denna bestämmelse är dock i praktiken meningslös, eftersom föreningsstämman (medlemmarna) inte kan ställas till ansvar för stämmans beslut. Det är därför som det inte går att reservera sig mot ett stämmobeslut. Det är i stället styrelsen som ställs till ansvar om den följer ett otillåtet stämmobeslut. Det framgår av andra stycket i 7 kap 42 §.

Vår uppfattning är att likhetsprincipen inte endast gäller i rummet utan även över tiden. Styrelsen får inte gynna de nuvarande bostadsrättshavarna (genom låga årsavgifter och därmed höga försäljningspriser på bostadsrätterna) på bekostnad av kommande generationers bostadsrättshavare. Inte heller får styrelsen hänge sig åt ett överdrivet sparande (genom höga årsavgifter) så att kommande generation får lägre årsavgifter. Det är lika fel att leva på rost och röta som att samla i ladorna.

Resultaträkningen ett dåligt instrument

Årsredovisningens resultaträkning med sina avskrivningar är ett dåligt instrument för att sätta rätt årsavgifter. Årsredovisningens balansräkning är också ointressant ur aspekten att sätta rätt årsavgifter, och uppdelningen i bundet och fritt eget kapital är betydelselös, eftersom utdelning ändå inte förekommer i bostadsrättsföreningar. Något kapitalkrav finns inte heller.

Det som är viktigt i ett aktiebolag och även i en vanlig ekonomisk förening är mindre viktigt i en bostadsrättsförening. När en medlem går ur en bostadsrättsförening (genom att överlåta bostadsrätten) har han eller hon inte rätt att få tillbaka sin insats, vilket man har rätt till i en vanlig ekonomisk förening. Pengarna får medlemmen i stället tillbaka genom att sälja bostadsrätten.

Ändå finns det revisorer som är präglade av aktiebolagsreglerna vid revisionen av bostadsrättsföreningar. Vi har stött på revisorer som regelmässigt i sina revisionsberättelser avstyrker ansvarsfrihet för styrelsen när resultaträkningen visar en förlust. Detta trots vad Stattin och Svernlöv kom fram till i sitt rättsutlåtande 2014, nämligen att styrelsen inte kan ställas till svars för ett redovisningsmässigt underskott. Man tryckte i stället på att bostadsrättsföreningens ekonomi ska vara ”välmående”. Det som bör betonas är föreningens kassaflödesanalys samt behovet av att göra avsättningar för att möta framtida underhåll.

Exempel på formuleringar

Här är några exempel på formuleringar i revisorernas debattartiklar i Balans som visar på den (enligt vår mening felaktiga) kopplingen till hur det är i ett ”vanligt” företag som bedrivs i aktiebolagsform [med våra synpunkter inom hakparenteser]:

1. Ett lagstadgat skydd för eget kapital i bostadsrättsföreningar är nödvändigt. [Det behövs inte].
2. Sparande kan bara åstadkommas om intäkterna överstiger kostnaderna, aldrig annars. [Ersätts med att inbetalningarna överstiger utbetalningarna].
3. Det finns bara ett sätt att uppnå rättvisa mellan dessa medlemskategorier och det är en löpande balans mellan intäkter och kostnader i föreningen. Avskrivningar kan inte lämnas utanför om man villförvalta föreningen seriöst. [Det handlar om inbetalningar och utbetalningar].
4. Bostadsrättsföreningar är inte undantagna från verkligheten. Alla kostnader måste motsvaras av intäkter om inte eget kapital ska förbrukas och den ekonomiska stabiliteten därmed undergrävas. [Det egna kapitalets storlek har ingen självständig betydelse].
5. 2014 ändrades K-regelverken och ”progressiva avskrivningar tilläts inte längre”. [Vi anser att de inte heller tidigare stämde överens med god redovisningssed].

Kassaflödesanalys

Det viktigaste instrumentet för att sätta rätt årsavgifter i en bostadsrättsförening är alltså kassaflödesanalysen. För en bostadsrättsförening är det enligt årsredovisningslagen endast i större företag (50-40-80-företag) som en kassaflödesanalys ska upprättas. I mindre företag får en kassaflödesanalys frivilligt upprättas.

Eftersom det i Sverige bara finns en enda bostadsrättsförening (Brf Masthugget i Göteborg) som är så stor att den räknas som större företag, kan vi utgå från att alla bostadsrättsföreningar får, men inte är tvingade att, ha med en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Detta gäller även för bostadsrättsföreningar som frivilligt tillämpar K3.

Den stora skillnaden mellan resultaträkningen och kassaflödesanalysen är att i den förra finns avskrivningar medan i den sistnämnda finns amorteringen på föreningens lån.

K2

Från början var det inte tillåtet att ha med en kassaflödesanalys i årsredovisningen om man tillämpade regelverket K2. Önskade föreningen presentera en sådan så blev det i form av ett eget dokument, som inte blev underkastat revision. Det var Stefan Engström som i en debattartikel i Balans i februari 2016 uppmanade BFN att öppna upp för möjligheten att frivilligt låta en kassaflödesanalys ingå i en K2-årsredovisning. ”Jag har väldigt svårt att tro att ens den mest finlemmade adelsman skulle få stora skälvan av att hitta en kassaflödesanslys i en K2-årsredovisning.”

I den nuvarande versionen av K2 finns det alltså möjlighet att ha med en kassaflödesanlys. Vi anser att i en bostadsrättsförening borde detta vara ett obligatorium. Kassaflödesanalysen är ett bra sätt att visa att föreningen är ekonomiskt välmående. Styrelsen bör kommunicera att kassaflödesanalysen är huvudinstrumentet för att sätta årsavgifterna, tillsammans med avsättningen för framtida underhåll som görs med hjälp av den yttre fonden.

Yttre fonden

Ibland står det i stadgarna att avsättningen till yttre fond ska göras med en viss procentsats av fastighetens eller byggnadens taxeringsvärde. Detta är meningslöst, och ännu värre är det om man inte reglerar hur återföringen från den yttre fonden ska göras så att den inte växer i oändlighet. Nej, överföringen till och från yttre fonden ska baseras på en regelbundet uppdaterad underhållsplan.

Flytta redovisningsbestämmelser till bostadsrättslagen

Årsredovisningslagens och bokföringslagens bestämmelser är inte anpassade till bostadsrättsföreningarna. När det gäller samfällighetsföreningar har lagstiftaren valt att, med vissa undantag, undanta dem från bokföringsplikt enligt bokföringslagen. Motsvarande skulle man kunna göra i bostadsrättsföreningar. Då kunde bostadsrättslagen kompletteras med redovisningsbestämmelser som är anpassade till denna speciella associationsform. Ett alternativ är att årsredovisningslagen anpassas.

Följande bör införas:

1. Obligatorisk kassaflödesanalys i bostadsrättsföreningars årsredovisning, både i K2 och K3. Dessutom bör en prognostiserad kassaflödesanalys finnas med i förvaltningsberättelsen.
2. En tilläggsupplysning där styrelsen redogör för grunderna för hur årsavgifterna har bestämts. Detta omfattas därmed av revisionen.
3. Avskrivning av föreningens hus med samma procentsats som enligt lättnadsregeln i K2, det vill säga på 50 år. Detta underlättar en jämförelse mellan olika föreningar.
4. Obligatoriska nyckeltal såsom belåning per kvadratmeter bostadsyta.
5. Bestämmelser för hur en underhållsplan ska utformas.
6. Att överföringen till och från yttre fond inte betraktas som en bokslutsdisposition som ska godkännas av ordinarie föreningsstämma, utan är ett resultat av bestämmelserna i stadgarna och bokförs mer eller mindre automatiskt per bokslutsdagen.
7. En standardiserad kassaflödesanalys för bostadsrättsföreningar bör tas fram och likaså en standardiserad underhållsplan.

Det är ett välkänt faktum att bankerna tycker att det är svårt att få en tillfredsställande bild av bostadsrättsföreningens välmående inför beviljande av lån. UC uppger att om man tar en kreditupplysning på en bostadsrättsförening så ingår inga uppgifter ur årsredovisningen, så som det gör i kreditupplysningen på ett företag. Detta eftersom årsredovisningen inte anses ge en bra bild av föreningens ekonomiska välmående.

Förhoppningsvis kan ovanstående avhjälpa denna brist.

Tidigare debatter i ämnet 

• 
• 
•