Felaktiga marktaxeringsvärden påverkar tomträtter

Fastigheter åsätts taxeringsvärde i samband med fastighetstaxering. Taxeringsvärdet fördelas på mark och byggnad. Både det totala taxeringsvärdet och delvärdena mark och byggnad ska var för sig motsvara 75 procent av ett uppskattat marknadsvärde. Det räcker alltså inte med att det totala taxeringsvärdet är korrekt utan det krävs även att de olika delvärdena för mark och byggnad är korrekta. Fördelningen har i vissa fall stor betydelse i samband med beskattning med mera. Frågan är extra viktig för småhusägare som har en tomträtt eftersom kommunerna normalt använder taxeringsvärdet på marken för att beräkna avgälder och friköpspriser.

Flertalet tomträttshavare som har omförhandlat sina avgälder eller friköpt tomträtten kan ha betalt för mycket till följd av att taxeringsvärdena för mark i många områden verkar vara för höga i relation till taxeringsvärdet för byggnaden.

Vid löpande arbete med några hyreshusfastigheter i olika värdeområden i Stockholmsområdet har det kunnat konstateras att taxeringsvärdet för mark har ökat markant vid de senaste fyra taxeringarna på aggregerad nivå. Byggnadsvärdena har inte ökat i samma omfattning. Andelen av taxeringsvärdet för mark av totalt taxeringsvärde har i vissa fall gått från 42 procent vid taxeringen år 2010 till 59 procent vid taxeringen år 2019 på en aggregerad nivå. Det förefaller inte vara korrekt även om man beaktar att marknadsvärdet för fastigheter har ökat.

Vid fastighetstaxeringen utgår Skatteverket från genomsnittliga marknadsvärden två år före taxeringsåret. Om det inte finns tillräckligt med direktförsäljningar ska nivåläggningen vid fastighetstaxeringen baseras på schablonmässiga värderingar. Detta förfarande berör främst kommersiella fastigheter men även fastigheter med bostadslägenheter och småhus med mera.

Förenklat kan systematiken vid ursprungliga nivåläggningen sammanfattas med att taxeringsvärdenivån för ett visst område fastställs genom att Skatteverket först fastställer ett beräknat genomsnittligt marknadsvärde. Detta värde multipliceras sedan med 75 procent för att få fram taxeringsvärdet. I ett avslutande steg delas det totala värdet upp i ett byggnads- respektive ett markvärde. Det sker schablonmässigt med ledning av den så kallade tomtvärdetabellen vid avsaknad av tillräckliga försäljningar. Detta är en grov förenklad beskrivning av systematiken.

En översiktlig analys av tomtvärdetabellen visar att värdena vid tomtvärdetabellens tillkomst ledde till godtagbara mark- och byggnadsvärden, vilket framgår av att byggnadsvärdena på aggregerad nivå överensstämde med genomsnittliga byggkostnader. Taxeringsvärden för byggnader på aggregerad nivå från senare taxeringar indikerar värden som inte återspeglar omräknade byggkostnader på samma sätt som tidigare taxeringar.

Resultatet av denna mycket översiktliga analys indikerar att nuvarande tomtvärdetabell borde ses över eller så borde man överväga att återinföra markvärdeandelen.

Tomtvärdetabellen infördes en gång i tiden efter att markvärdeandelen (en särskild faktor som vid taxering av hyreshusenheter reglerade förhållandet mellan markvärde och byggnadens årliga hyra) hade avskaffats. I efterhand kan det konstateras att ersättaren inte verkar ge en lika rättssäker fördelning mellan mark- och byggnadsvärdena som markvärdeandelen gjorde. Det kan drabba många tomträttshavare. Visserligen avser undersökningen inte alla värdeområden i Sverige, men i och med att fördelningen av taxeringsvärdet mellan mark och byggnad ändrats så markant och sker enligt samma modell i hela landet, finns all anledning att se över nuvarande systematik, då den verkar leda till icke rättssäkra resultat.