Hitta artiklar

Sök efter artiklar i din yrkesroll

Lönekonsult

Redovisningskonsult

Revisor

Skatterådgivare

Annons
Foto: Getty Images
Yrkesvardag

2023.03.22

Experter varnar för ny moms vid fastighets­affärer

Ändrade regler för moms vid överlåtelse av fastigheter kan bli verklighet från den 1 januari 2024. Nu kommer varningar för att momsen riskerar att bli en kostnad vid fastighetsöverlåtelser på ett helt annat sätt än hittills

text:

Björn Dickson

– Självklart måste det nuvarande regelverket anpassas till EU-rätten, men det får inte ske till vilket pris som helst. Momsen ska inte behöva bli en kostnad för en skattepliktig verksamhet, säger Klara Horndahl och Johan Östholm, skattejurister på Mazars.

Enligt förslaget ska avdrag som har gjorts för ingående skatt jämkas vid ett enda tillfälle när en fastighet säljs och det inte är en verksamhet som byter ägare.

De nuvarande svenska reglerna innebär bland annat att en köpare normalt tar över ansvaret för jämkning av säljarens tidigare gjorda momsavdrag. Enligt finansdepartementets promemoria från den 26 januari strider detta mot EU:s mervärdesskattedirektiv.

Den 28 april ska remissvar ha kommit in till finansdepartementet. FAR hör till remissinstanserna. Mazars planerar också att yttra sig över förslaget. Vid ett webbinarium i slutet av mars planerar Klara Horndahl och Johan Östholm att gå igenom lagförslaget och ge deltagare möjlighet att komma med synpunkter.

Balans bad dem förklara det nya förslaget.

Vilka blir de praktiska konsekvenserna för näringslivet om förslaget blir verklighet?

I korthet innebär förslaget att en överlåtare ska betala tillbaka tidigare avdragen moms på större ny-, till- och ombyggnadsåtgärder om fastigheten överlåts inom den tioåriga så kallade korrigeringstiden.

Återbetalning ska göras vid ett tillfälle och avse återstoden av korrigeringstiden. En överlåtelse år tre medför därmed att 70 procent av det ursprungliga avdraget ska återbetalas.

Även när en hyresgäst eller bostadsrättshavare lämnar en lokal, utan att överlåta rättigheten till lokalen till någon annan, föreslås att motsvarande ”slutjämkning” ska bli aktuell.

Med dagens regler är det vanliga att både fastighetsöverlåtelser och avflyttningar från lokaler kan göras utan att det får omedelbara momskonsekvenser.

Ändrad spelplan

Klara Horndahl och Johan Östholm anser att de föreslagna reglerna skulle innebära en väsentligt ändrad spelplan för många aktörer. Det lagda förslaget innehåller inte någon mekanism som gör det möjligt för en köpare att få avdrag för den moms som överlåtaren tvingas betala tillbaka till staten. Det betyder att momsen riskerar att bli en kostnad vid fastighetsöverlåtelser på ett helt annat sätt än tidigare.

Klara Horndahl och Johan Östholm tycker att förslagets praktiska konsekvenser för näringslivet berörs på ett förvånansvärt summariskt sätt av finansdepartementet. Detta med tanke på att det är många aktörer som kommer att beröras och att förslaget troligen får stora ekonomiska följder för enskilda företag.

Av förslagets kortfattade konsekvensanalys kan man utläsa att förändringarna kommer att innebära en försämring för näringslivet i vissa fall. Klara Horndahl och Johan Östholm anser att det nuvarande regelverket behöver ändras.

Johan Östholm, Mazars. Foto: Catharina Fyrberg

– Men vår tolkning är att de nya reglerna troligen kommer att beröra betydligt fler än vad lagstiftaren tänker sig. Dessutom riskerar förslaget att skapa olyckliga inlåsningseffekter, säger Johan Östholm.

Vilka företag påverkas mest?

Alla fastighetsägare påverkas mer eller mindre och bör titta närmare på vad förändringarna skulle innebära för den egna verksamheten. Några som kan komma att påverkas särskilt hårt är de fastighetsägare som på senare tid har gjort avdrag för ingående moms på stora fastighetsinvesteringar och som har planer på att överlåta fastigheterna i framtiden.

Om man gör en överlåtelse efter att de nya reglerna har trätt i kraft är det viktigt att beakta eventuella momskonsekvenser i god tid.

– Här vill vi understryka att det inte nödvändigtvis behöver vara fråga om en extern försäljning, utan det finns också risk för negativa momseffekter vid koncerninterna fastighetstransaktioner, säger Klara Horndahl.

Klara Horndahl och Johan Östholm säger att det finns fler faktorer som kan leda till problem. En sorts ventil i förslaget är att när fastigheter övergår till en ny ägare genom verksamhetsöverlåtelse ska det inte leda till återbetalningsskyldighet för överlåtaren eftersom den nye ägaren automatiskt träder i överlåtarens ställe när det gäller skyldigheter att justera momsavdrag.

En hel verksamhet

Ett exempel på det är när en fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet för lokaluthyrning överlåts till en förvärvare som fortsätter att bedriva uthyrningsverksamheten vid tillträdet. När en hel verksamhet eller en verksamhetsgren överlåts på detta sätt bedöms EU-rätten inte förhindra att förvärvaren görs ansvarig för överlåtarens avdrag.

Klara Horndahl, Mazars. Foto: Catharina Fyrberg

– Men vi kan intyga av egen erfarenhet att det många gånger är svårt att avgöra med säkerhet om kraven för momsmässig verksamhetsöverlåtelse är uppfyllda, säger Klara Horndahl.

Vid en felaktig bedömning kan Skatteverket i efterhand kräva återbetalning från överlåtaren, utan att överlåtaren alltid kan kräva kompensation från förvärvaren.

– Det verkar som om lagstiftaren utgår från att de allra flesta fastighetsöverlåtelser görs i form av verksamhetsöverlåtelse. Det kan man ifrågasätta, säger Klara Horndahl och Johan Östholm.

De nämner ett exempel: fastigheter som använts i överlåtarens egen momspliktiga verksamhet överlåts till ett fastighetsbolag som därefter ska hyra tillbaka lokalerna till den tidigare fastighetsägaren med moms. En sådan överlåtelse kan sannolikt inte betraktas som verksamhetsöverlåtelse, och följaktligen skulle överlåtelsen kunna medföra återbetalningsskyldighet.

Andra situationer

Samma sak kan komma att gälla när vindkraftverk som inte har tagits i bruk överlåts, eftersom det enligt gällande praxis inte utgör verksamhetsöverlåtelse från ett momsperspektiv.

Klara Horndahl och Johan Östholm säger att det finns många andra situationer där motsvarande problem kan uppstå.

– Vi tycker att konsekvensanalysen är för tunn och vår bedömning är att många fler företag än vad Finansdepartementet förväntar sig kommer att beröras av förändringarna.

Klara Horndahl och Johan Östholm råder skatterådgivare och revisorer att informera sina kunder och diskutera vad det skulle innebära för dem i praktiken om förslaget införs i sin nuvarande form.

– Det kan fortfarande ske förändringar i förslaget så det gäller att hålla sig löpande uppdaterad om hur ärendet fortskrider för att kunna lämna adekvat rådgivning i tid.

Klara Horndahl och Johan Östholm hoppas att de praktiska konsekvenserna för näringslivet blir ordentligt genomlysta och att det kommer ett justerat förslag så småningom.

De anser att det är viktigt att utreda hur momsen kan göras neutral vid överlåtelser som aktualiserar återbetalningsskyldighet.

– En möjlig lösning på problemet med att momsen riskerar bli en kostnad skulle kunna vara att överlåtaren får utfärda en momshandling till förvärvaren. Förvärvaren skulle då kunna lägga handlingen till grund för ett momsavdrag utifrån sina egna förutsättningar.

 

Läs även

Annons

utgiven av

Ansvarig utgivare